Проблема определения публичного собственника земельного участка

Земельное законодательство подробно регламентирует порядок предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для целей строительства. Однако для того чтобы этот порядок мог быть реализован, инвестору (будущему застройщику) необходимо определить, кто является собственником земельного участка, на котором предполагается возвести объект недвижимости.

Определение публичного собственника земельного участка иногда представляет собой непростую задачу. Особенно это касается случаев, когда речь идет о земельном участке, находящемся в неразграниченной государственной собственности. Такие участки являются государственными, но их собственник – конкретное публично-правовое образование – не определен. По общему правилу ими распоряжаются органы местного самоуправления на уровне муниципального района или городского округа.

Статья 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон о введении ЗК РФ) устанавливает критерии разграничения государственной собственности на землю. Ключевыми из них являются следующие: на земельном участке находится здание, строение или сооружение, принадлежащее соответствующему публично-правовому образованию, и (или) публично-правовое образование предоставило данный земельный участок территориальным органам этого образования, его унитарным предприятиям или некоммерческим организациям.

На практике остро возник вопрос, с какого момента право собственности на такой земельный участок считается разграниченным. Ответ на него дает Президиум ВАС РФ в Постановлении от 19.07.2011 N 2178/11 по делу N А55-39695/2009, в котором сформулирована следующая правовая позиция. Право собственности на земельный участок, который подпадает под критерии, указанные в ст. 3.1 Закона о введении ЗК РФ, считается разграниченным (то есть принадлежащим определенному публично-правовому образованию) с момента введения в действие данной статьи.

Эта правовая позиция создает некоторую неопределенность для инвестора, поскольку в том же Постановлении Президиум ВАС РФ подчеркнул, что факт государственной регистрации права собственности на такой земельный участок за другим публично-правовым образованием не отменяет действие ст. 3.1 Закона о введении ЗК РФ. Следовательно, вполне возможна ситуация, когда публично-правовое образование, указанное в ЕГРП в качестве собственника земельного участка, в действительности таковым не является. В подобном случае недостоверная по сути запись в ЕГРП может ввести инвестора в заблуждение.

Кроме того, не исключена ситуация, когда на основании ст. 3.1 Закона о введении ЗК РФ на земельный участок претендует не одно публично-правовое образование, а два и более.

Рассмотрев такую ситуацию, Президиум ВАС РФ изложил свои выводы в Постановлении от 15.12.2009 N 11276/09 по делу N А40-49619/07-12-289. Он указал, что если право собственности публично-правового образования на земельный участок осуществлено в порядке разграничения государственной собственности на землю, то другое публично-правовое образование, претендующее на этот же земельный участок на основании ст. 3.1 Закона о введении ЗК РФ, своих прав на данный участок не лишается.

С учетом правовой позиции, отраженной в Постановлении от 19.07.2011 N 2178/11 по делу N А55-39695/2009, можно заключить следующее. Если на земельный участок в порядке разграничения государственной собственности на землю претендуют два или более публично-правовых образования, то такой участок с момента начала действия ст. 3.1 Закона о введении ЗК РФ в силу этой статьи находится в долевой собственности данных публично-правовых образований.

Следовательно, в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение таким земельным участком возможно только с согласия всех его сособственников. Это обстоятельство существенно усложняет предоставление земельного участка в собственность частного лица.

В то же время нельзя не отметить, что в приведенных ситуациях запись в ЕГРП не является достаточным правовым ориентиром, поскольку может быть недостоверной. Кроме того, нельзя исключать ситуацию, когда собственник земельного участка не знает о том, что он собственник участка[1].

Таким образом, если для возведения объекта недвижимости застройщику необходимо приобрести право собственности или право аренды на земельный участок, находящийся в публичной собственности, то ему следует изучить всю историю существования этого участка для того, чтобы определить его собственника или лицо, управомоченное распоряжаться данным участком.

В подтверждение этого целесообразно привести Постановление ФАС Уральского округа от 26.01.2011 N Ф09-10895/10-С6. Рассматривая соответствующее дело, суд, чтобы определить собственника земельного участка, находившегося в неразграниченной государственной собственности, исследовал историю этого участка с 1962 года.

[1] Если придерживаться правовой позиции, изложенной в Постановлении от 19.07.2011 N 2178/11 по делу N А55-39695/2009.