Новые правила регулирования договора купли-продажи будущего объекта недвижимости

12 Января 2011

I. Введение

11 ноября 2010 года Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел проект Постановления «О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости». Основной причиной рассмотрения проекта Постановления является сложившаяся практика применения положений пункта 2 статьи 455 и статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражных судах и территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

II. До издания постановления

До вступления Постановления в силу продолжают существовать проблемы связанные с применением положений пункта 2 статьи 455 и статьи 554 ГК РФ. Указанные положения устанавливают, что предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, а также то, что если предметом по договору купли-продажи выступает недвижимое имущество оно должно быть надлежащим образом индивидуализировано (описано).

На практике часто возникает ситуация, когда продавец передает покупателю объект недвижимости, которым в момент заключения договора не владеет либо объект подлежащий передаче еще не создан. Все чаще территориальные органы Росреестра отказываются регистрировать переход права собственности по таким сделкам, ссылаясь на то, что подобный договор купли-продажи не может считаться заключенным, поскольку не соответствует статьям 554 и 558 ГК РФ и подлежит признанию недействительным в порядке главы 24 АПК РФ. В качестве дополнительного основания для отказа в регистрации сделки, органы Росреестра обычно указывают на отсутствие у продавца в момент заключения договора купли-продажи будущей недвижимости права собственности на предмет договора.

Действительно, использование договоров будущей купли-продажи в отношении недвижимости вызывает множество вопросов. Еще больше вопросов возникает при использовании договора купли-продажи в отношении не построенного жилого помещения. Ведь такой договор, согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ, считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Поскольку объект не создан, зарегистрировать договор невозможно из-за отсутствия характеристик недвижимости.

Отметим, что судебная практика относительно рассматриваемого вопроса противоречива. Существуют различные решения арбитражных судов. Однако, большая часть этих решений поддерживает точку зрения органов Росреестра1, меньшая, мнение высказанное Пленумом ВАС в проекте Постановления2.

Рассматриваемый проект Постановления призван разрешить обозначенные проблемы.

III. После издания Постановления

Как следует из проекта Постановления, Пленум истолковывает положения статей 455, 554 и 558 ГК РФ иначе, чем регистрационные органы и большая часть судов. В своих разъяснениях ВАС обращает внимание на то, что в параграфе 7 главы 30 ГК РФ отсутствуют положения, запрещающие заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Таким образом, отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Данный договор признается договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно новым разъяснениям, индивидуализация недвижимого объекта передаваемого по договору купли-продажи считается надлежащей, если в договоре указаны:

a) кадастровый номер объекта недвижимости (при наличии);
b) местонахождение возводимой недвижимости, ее площадь, иные характеристики (при отсутствии кадастрового номера);
c) при отчуждении будущих помещений, указывается общая площадь помещения и цена за 1 кв.м.

Отсутствие вышеперечисленных данных в тексте договора не означает его недействительность. Наличие соответствующей информации в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, означает соблюдение установленных законом требований.

Суд поясняет смысл пункта 2 статьи 558 ГК РФ, устанавливающей, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным только с момента государственной регистрации. Пленум обращает внимание, что требование указанной статьи применимо только к договору купли-продажи недвижимого имущества, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения, то такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Пункт 4 Проекта содержит важное замечание, согласно которому правила предусмотренные Постановлением следует применять также к случаям, когда предметом по договору купли-продажи будущей вещи выступает участок земли, границы которого в момент заключения договора еще не определены в установленном законом порядке.

IV. Выводы

Рассмотренный документ имеет неоценимую практическую значимость. С его принятием станет возможным устранение многих противоречий и создание единообразной практической базы применения спорных статей.

Существенные послабления со стороны законодателя к форме и содержанию договора выгодно отличают его от остальных разновидностей купли-продажи. Это позволяет значительно облегчить гражданский оборот в сфере бизнеса, упростить регистрацию зданий и земельных участков, фактически существующих, но не оформленных по закону.

Впрочем, документ не распространяется на договоры купли-продажи жилья в строящихся многоквартирных домах. Эти отношения регулируются, как сказано в самом проекте, Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Интересно, что некоторые положения проекта Постановления в скором времени могут получить свое развитие на уровне Гражданского кодекса РФ. Проект изменений в раздел II ГК РФ опубликованный на сайте ВАС РФ совсем недавно предусматривает, что объектом владения, а значит и объектом права собственности может являться недвижимая вещь, находящаяся в процессе создания3. Конструкция приведенной нормы не решает всех проблем связанных с договорами купли-продажи будущих объектов недвижимости и их легализацией на территории РФ. Вместе с тем, подобное изменение внесенное в Кодекс явилось бы существенным основанием для заключения таких договоров в будущем.

Постановление ВАС РФ в настоящий момент остается не принятым. Оно опубликовано на сайте в виде проекта для всеобщего обсуждения и редакционной доработки. Это означает, что проект может претерпеть некоторые изменения, дополнения и исправления с учетом тех отзывов, которые будут направлены. Однако, почти не остается сомнений, что после прохождение всех необходимых юридических формальностей проект Постановления будет принят в окончательной редакции и вступит в силу.

______

1См. Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2008 г. № Ф10-3803/08
2См. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 г. № 15 АП-8029/2010
3п. 2 ст. 221 Проекта изменений раздела II ГК РФ

Источник: www.lidings.com