Продажа квартиры по договору наследства
Консультация юриста: Особенности продажи квартиры, полученной в наследство
Документы для продажи недвижимости
Продавали квартиру через крупное агентство - сделка сорвалась по нашей вине. Теперь решили занимать данным вопросом сами, чтобы никого не обременять своими проблема.
Риски при покупке квартиры
Покупаю квартиру впервые в жизни и есть определенные сомнения по поводу честности продавца. В квартире оказались прописаны несовершеннолетние дети, были конфликтные ситуа.
Документы, необходимые для продажи квартиры, полученной в наследство
Я вступила в наследство и уже зарегистрировала право собственности на квартиру. Письменные отказы от других наследников есть. Планирую продать, но сам факт того, что квар.
Оформление сделки по продаже недвижимости без риэлторов: за и против
Перечень документов, необходимых для продажи квартиры
Продаем квартиру, которая была куплена 5 лет назад вне брака. Теперь я замужем. И я и мой муж продаем свои однушки, чтобы купить трехкомнатную квартиру. Всем занимаемся с.
ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ
Закон о «резиновых» квартирах – поправки в законодательство приняты!
3 января 2014 года вступил в силу ФЗ № 376 от 21.12.2013 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Спорный закон, обсуждающийся год в Государственной Думе был принят в канун новогодних праздников и внёс существенные изменения в Закон ’93 года № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", УК РФ и КоАП РФ.
Прописка новорожденного в РФ
Рождение ребенка для многих семей является счастливым моментом и многие не подозревают, что с появлением нового человека на свет, нужно купить не только манеж, но и оформить документы на регистрацию и прописку нового гражданина страны.
Статья 3. ЖК РФ. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
Статья 4. ЖК РФ. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
Статья 31. ЖК РФ. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Статья 33. ЖК РФ. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Статья 39. ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Статья 56. ЖК РФ. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Статья 57. ЖК РФ. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Статья 62. ЖК РФ. Предмет договора социального найма жилого помещения
Статья 161. ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом
Покупка квартиры, полученной по завещанию
Два года назад я купил &ldquoнаследственную квартиру&rdquo, то есть доставшуюся по наследству и только спустя некоторое время понял, каким опасностям я подвергался. Интернет кишит историями обманов с такими квартирами, и я, проанализировав их, хочу поделиться.
Право на наследство квартиры может принадлежать огромному числу лиц. Наследство вообще очень тонкая вещь и не всегда бывает справедливой- зачастую появляется куча наследников, считающих себя обойденными и готовыми вступиться в битву за наследство- квартиру, стоимость которой часто достигает в несколько сот тысяч долларов.
Рассмотрим, что нужно учесть, на что обратить внимание в первую очередь.
Для начала нужно понимать, что для вступления в наследство не имеет значения, квартира получена по завещанию или по закону, но при любом раскладе есть очень серьезные нюансы.
Вступление в наследство по завещанию
Если хозяин квартиры оставил единственное завещание, тут споров практически не может быть. Особо ушлые наследники пытаются провести посмертную психиатрическую экспертизу, чтобы доказать, что наследодатель был сумасшедшим.
Надобно сказать, что такие фокусы проходят крайне редко, но бывают. Вызываются куча свидетелей, которые свидетельствуют, что у наследодателя “поехала крыша” и он в беспамятстве написал завещание, которое тоже в беспамятстве заверил нотариус.
В редких случаях бывает явление наследника с более свежим завещанием (выполняется последнее завещание). Подробнее- ГК РФ, гл. 62.
Немаловажно и то, что у умершего может быть несколько законных наследников, имеющих право на наследство независимо от того, что написано в завещании.
О том, как вступить в наследство. обойдя других наследников, посмотрите здесь.
Обязательные наследники
Нетрудоспособные дети наследодателя
• нетрудоспособные супруг или супруга наследодателя
• Нетрудоспособные иждивенцы
Вступление в наследство по закону
Наследование по закону гораздо более сложный инструмент наследования. Все наследники делятся на очереди. Причем наследники каждой очереди могут наследовать квартиру, только ели физически не существует наследников предыдущей очереди. Ну или если наследники предыдущей очереди окажутся недостойными наследниками.
Очереди наследников
• Наследники первой очереди- супруг, дети, родители (подробнее- ГК РФ, гл. 63)
• Наследники второй очереди- братья и сестры, его дед и бабушка
• Наследники третьей очереди- дяди и тети
Примите ко вниманию- если наследник умер до открытия наследства, его доля отходит к его наследникам (к наследникам наследника). По закону это называется наследование по праву представления.
К примеру вдруг могут объявляются внуки наследодателя, имеющие право на наследуемую квартиру по представлению (подробнее- статья 1146 ГК). Это значит, что в тех долях, которые были бы положены детям умершего (родителям внуков).
А еще вдруг объявится наследник с последним завещанием, о существовании которого родственники, вступившие в наследство по закону, не знали ни сном, ни духом.
Законодатель установил, что наследство открывается через полгода. Это время нужно для того, чтобы соблюсти права других возможных наследников, которые так же обладают правами на наследуемую квартиру. К примеру это могут быть супруг, с которой наследодатель не развелся в законном порядке или дети от предыдущих браков.
Однако и это срок ничего не гарантирует- наследники могут болеть, жить за границей или, к примеру в местах заключения.
Если такой обойденный наследник докажет в суде справедливость своих притязаний на квартиру, а наследная квартира уже окажется проданной, то сделку купли-продажи квартиры суд признает недействительной со всеми втекающе- вытекающими последствиями.
В этом случае стороны должны вернуться в первоначальное состояние- квартира уходит к новому наследнику, а покупатель такой квартиры (по мысли законодателя) должен получить деньги.
Здесь часто возникает масса вопросов- деньги часто оказываются потраченными. В этом случае суд назначает ежемесячные выплаты с продавшего- это процесс может затянутся на десятки лет. Поэтому особенно осторожными нужно быть с квартирами, полученными в наследство недавно.
Причина здесь в том, что желая поскорее продать квартиру, полученную в наследство, наследники явно не владели ею положенных трех лет и в этом случае обязаны заплатить подоходный налог.
Дело в том, что подоходный налог не платится лишь с квартир, которые продаются по цене менее миллиона рублей. То есть всегда возникает соблазн продать квартиру за большую цену, а в документах указать меньшую сумму- к примеру один миллион рублей.
Поэтому продавцы стремятся указать в договоре купли-продажи цену не выше миллиона. Как мы понимаем, при возникновении каких- либо пиковых ситуаций отсудить вам придется только этот миллион.
Завещательный отказ
Нельзя обойти еще один серьезный момент- завещательный отказ. Наследодатель имеет право, отдав квартиру кому- то из наследников, обязать их предоставить право проживания в квартире определенному лицу (или нескольким лицам).
Здесь нужно знать, что покупая наследственную квартиру, можно приобрести неприятный довесок в виде человека, который имеет право проживать в этой квартире и после ее продажи наследником.
Причем есть случаи, когда наследник- продавец умолчал при продаже наследной квартиры о лицах, имеющих право жить в этой квартире. Такие сожители могут быть и не прописаны.
В этом случае вас ожидает долгое хождение по судам, где вы должны будете доказать, что вас обманули.
Подделка завещания
Жулики часто пользуются узкими моментами в законодательстве, поэтому случаи мошенничества здесь- не редкость. Когда появляется возможность получить серьезные деньги, такие понятия, как совесть отходят на второй план.
• Чаще всего подделывают завещание. Нужно сходить с копией завещания к нотариусу и удостовериться, что такое завещание существуе, что оно не отменено и не написано новой завещание.
• Иногда жулики делают поддельный договор дарения квартиры, датированный временем при жизни наследодателя. С таким договором выходит, что наследственая квартира не входит в наследственную массу.
• Бывали случаи, когда после смерти наследодателя квартиру продают по поддельной доверенности или поддельному договору купли- продажи.
• Очень часто бывали случаи, когда в доверие к одиноким, злоупотребляющим спиртным или поссорившимся с наследниками втирались жулики, спаивали владельцев квартир и принуждали переписать завещание на квартиру в свою пользу. Зачастую такие дела омрачаются убийствами.
Вступление в наследство- обратите внимание
• Внимательно изучить историю квартиры- сколько человек было прописано, когда и кто был выписан
• С кем конкретно жил наследодатель
• состоял ли он в зарегистрированном браке
• Есть ли у него дети, сколько их, оформлено ли завещание на всех или наследство получено по закону
• Есть ли наследники с обязательной долей. Это нетрудоспособные дети супруг и родители
Статистически доказано, что если наследник один, то вероятность оспаривания завещания выше. На практике часто возникают ситуации, что наследников несколько, но они по взаимному согласию уступают права на квартиру одному для дальнейшей продажи.
Для того, чтобы обезопасить себя при покупке наследственной квартиры, нужно получить от каждого отказавшегося нотариально заверенный отказ от доли в квартире. Если наследников, вступивших в права наследования несколько, договор купли-продажи наследственной квартиры должны подписывать все наследники- каждый сам за себя.
Если у одного наследника есть доверенность от остальных, нужно убедиться в подлинности доверенностей. В любом случае желательно, чтобы при сделке были все наследники.
Если наследование было по закону, а не по завещанию, от наследников желательно взять расписку, что они не знают о возможных других наследниках.
Покупка наследной квартиры- что важно
• Проверьте наследодателя и его паспорт- не числится ли паспорт утерянным. О том, как проверить паспорт, посмотрите здесь.
• Получите нотариальную копию свидетельства о смерти. Бывает, что человек не умер, а пропал без вести. Когда он вернется, может предъявить права на квартиру.
• Если завещание получено не родственником, а посторонним человеком, внимательно ознакомьтесь не только с его документами, но и проверьте его возможно уголовное прошлое. История кишит случаями, когда рецидивисты занимаются темными квартирами буквально профессионально.
• Нужно быть предельно внимательным, если квартира поступила в собственность сразу после вступления в наследство наследника.
• Ни при каких обстоятельствах нельзя в договоре купли- продажи квартиры указывать заниженную стоимость.
• Настоятельно советую застраховать титул сделки. Если страховая кампания, проверив квартиру, откажется от страхования титула, вам рисковать тоже незачем.
Как унаследовать муниципальную квартиру
Унаследовать муниципальную квартиру в общем- то нельзя, так как наследование предполагает, что квартира находится в собственности наследодателя. Однако закон предполагает все- таки одну лазейку, которой можно воспользоваться наследнику и унаследовать квартиру. Делать это придется через суд.
Технология процесса такова. Закон допускает приватизацию и наследование квартиры уже умершего человека, при условии, что умерший еще при жизни начал собирать комплект документов на приватизацию, спрашивал согласия возможных наследников квартиры и совершал иные действия, явно свидетельствующие о намерении приватизировать квартиру.
В этом случае, предъявив собранные документы в суд возможна приватизация и наследование квартиры. Однако хочется предостеречь от того, чтобы пользоваться услугами чрезмерно активных юристов, готовых собрать документы задним числом и таким образом сфальсифицировать намерение умершего приватизировать квартиру. Все это четко подпадает под статью мошенничество и грозит реальными сроками.
Продажа квартиры по наследству: как быстро можно продать, какие налоги предусмотрены
Недвижимость, полученная в наследство, может быть перепродана новым владельцем с целью получения финансовой выгоды. Продажа квартиры, полученной в наследство, в некоторых случаях облагается подоходным налогом, в других – нет. С 2005 г. наследники были освобождены от уплаты налога за вступление в наследство. Наследованная недвижимость сама по себе не является средством дохода, и только продажа унаследованного имущества позволяет родственникам усопшего обогатиться.
Когда можно продавать недвижимость, полученную по наследству?
Мнение о том, что продажа недвижимости после вступления в наследство – процесс простой, ошибочно. Для перепродажи наследникам необходимо выполнить ряд действий, в глобальном виде укладывающихся в 3 этапа:
Ранее налоги с продажи недвижимости, полученной в наследство, взимались в случаях, если сделка купли-продажи проходила ранее, чем через 3 года с момента вступления наследником в законные права. Это правило продолжает работать в случаях с недвижимостью, унаследованной до 1.01.16 г.
Граждане, унаследовавшие недвижимость с 2016 г. будут оплачивать налог на продажу полученных в наследство квартир в течение 5-ти лет с момента вступления в наследство. Таким образом, наследники, продающие недвижимость, которая принадлежала им менее 5-ти лет, облагаются налогом. Придётся заплатить налог при продаже квартиры, полученной по наследству. в размере 13 % от суммы продажи – в этих обстоятельствах наследование действительно становится методом получения дохода для наследника.
Возникла проблема? Позвоните юристу:
Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23
Документы для перепродажи унаследованной квартиры
О том, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство, говорится в ст. 558 ГК РФ – с момента оформления документов на нового собственника, наследник имеет все права на реализацию и перепродажу недвижимости по своему усмотрению.
Покупка унаследованной недвижимости может быть рискованной для покупателя, в случаях, когда один или несколько наследников решат внезапно объявить свои права на эту квартиру, восстановив сроки вступления в наследство. Продавцу рекомендуется составить письменный отказ от прав на продаваемую недвижимость и попросить всех наследников подписать его.
Помимо этого отказа наследнику понадобится пакет документов:
Налоги за продажу
Как говорилось выше, налогообложение вступления в наследство было упразднено с 2005 г. когда государство стало различать понятия получения дохода за счет наследства и личного использования его. В 2016 г. была изменена ст. 220 НК РФ, увеличивающая срок обязательной эксплуатации унаследованной недвижимости с 3-х до 5-ти лет. Через 5 лет с момента смерти наследодателя, квартира перестанет считаться унаследованным жильем и требовать оплаты налога при продаже.
Срок, когда надо оплачивать налог с продажи квартиры после вступления в наследство, отсчитывается с момента смерти предыдущего владельца, ставшего наследодателем. Если наследники по каким-то причинам не хотят ожидать положенных трёх или пяти лет, оплатить налоги будет необходимо.
Кто освобождён от уплаты
Несколько категорий граждан освобождаются от уплаты налогов даже в случае досрочной перепродажи унаследованной недвижимости. К таким категориям относятся:
Продажа доли в квартире
Если недвижимость унаследована не одним, а несколькими гражданами, по закону за каждым из собственников закрепляется определённая жилая площадь. Если продаётся доля квартиры по наследству. ту нужно действовать соответственно ст. 250 ГК РФ:
Покупка унаследованной недвижимости может быть рискованной.
Полезная информация
При перепродаже унаследованного жилья основные риски связаны с появлением других наследников, готовых оспорить права на недвижимость новых владельцев в суде. Обезопасить покупателя могут несколько разных документов:
Дополнительно о рисках при покупки наследованной недвижимости в этом видео:
Однако полной гарантии безопасности сделки с недвижимым имуществом, унаследованным и быстро перепродаваемым, нет. Наследникам выгоднее подождать положенный по закону срок, чтобы недвижимость перестала относиться к наследственной массе и могла быть продана без уплаты налогов за вступление в наследство. В некоторых же случаях продажа является единственным и самым выгодным вариантом, например, большие долги по коммунальным платежам или лица, унаследовавшие недвижимость, испытывают крайнюю нужду в финансах.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Наследование недвижимости » по ссылке.
Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:
Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!
Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.
Как происходит продажа квартиры полученной по наследству
Действующее правовое регулирование предусматривает основные правила и порядок наследования. Это процесс перехода имущества умершего к его наследникам.
На самом деле наследование – процедура довольно сложная. Оно занимает как минимум 6 месяцев . В некоторых случаях данный срок может быть более долгим (например, если между наследниками возник спор).
Многие наследники предпочитают продать унаследованное имущество. Именно поэтому вопрос о том, как происходит продажа квартиры, полученной по наследству, является довольно актуальным. А как можно продать подобное имущество в 2017 году?
Общие положения
Согласно действующему правому регулированию имущество наследодателя переходит к наследникам в неизмененном виде, и они приобретают право собственности. Соответственно, они могут пользоваться всеми полномочиями собственника, в том числе и могут свободно продать унаследованное имущество.
Но сделать это можно только после прохождения определенной правовой процедуры. В частности, необходимо сперва документально оформить свои права.
Для этого нужно предъявить заявление в нотариальную контору с целью принятия наследства. При этом сделать это нужно в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя: именно это предусмотренный законодательством срок для принятия наследства .
Если по каким-либо причинам наследник не предпринял действия для принятия наследства в течение указанного срока, то придется восстанавливать его в судебном порядке .
Необходимо знать о том, что в соответствии с действующим правовым регулированием, наследование осуществляется по закону или на основании завещания. При этом собственник имущества может передать его по завещанию любому лицу, в том числе и тому, с кем у него нет родственных связей.
По закону наследование происходит в том случае, если наследодатель не составил завещание при жизни. Закон предусматривает определенные очереди наследников, которые могут получить имущество умершего.
Например, наследниками первой очереди считаются:
Наследники следующей очереди могут предъявить заявление и принять наследство только в том случае, если нет наследников первой очереди или они отказались от своего наследства.
После истечения срока, предусмотренного законом для принятия наследства, нотариус выдает свидетельство, в котором указывается перечень всего имущества умершего, а также доли каждого из наследников. Это документ, на основании которого оформляется право собственности.
Например, если наследуется квартира, то свидетельство о наследовании вместе с другими необходимыми документами нужно предъявить регистрирующему органу. Он рассматривает предъявленные документы, и если все было сделано правильно, осуществляет государственную регистрацию права собственности заявителя.
Только после государственной регистрации наследник становится полноправным собственником квартиры и может свободно ею распоряжаться, в том числе и продать
Если владеешь собственностью менее 3 лет
Конечно, наследник может свободно распоряжаться полученным имуществом сразу после оформления наследства. Многие так и делают, предпочитая продать полученную в наследство квартиру. Но продажа имущества в течение 3 лет с момента его получения имеет некоторые особенности, которые связаны со сферой налогообложения.
В частности, если квартира находится менее 3 лет в собственности, то сделка ее продажи является предметом налогообложения. Соответственно, собственник должен заплатить налог и предъявить декларацию по форме 3- НДФЛ в налоговую инспекцию. Данный факт необходимо учитывать во время заключения сделки купли-продажи квартиры.
Но необходимо знать также о том, что собственник должен заплатить налог в том случае, если стоимость квартиры превышает 1 000 000 рублей . При этом налог выплачивается от суммы, которая превышает указанную стоимость. По сути, собственнику предоставляется имущественный вычет. Налоговая ставка для граждан РФ составляет 13% от стоимости имущества, а для иностранцев – 30%.
Например, если стоимость квартиры составила 2 600 000 рублей, а продавец является гражданином РФ, то ему придется заплатить налог в размере 208 000 рублей.
Также необходимо знать о том, что во время продажи квартиры налоговый вычет может быть применен только один раз.
Закон также предусматривает льготы и освобождает определенную категорию граждан от уплаты налога.
К числу подобных лиц относятся:
Для освобождения от выполнения обязанности по уплате налогов необходимо предъявить соответствующие доказательства в налоговую инспекцию.
Как совершить продажу квартиры полученной по наследству
Порядок продажи полученной в наследство квартиры тщательно регламентируется действующим законодательством. А как можно заключить подобную сделку, и какие особенности необходимо учитывать?
Документы
Чтобы заключить договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, необходимо собрать определенный пакет документов. В частности, в первую очередь необходимо иметь при себе свидетельство собственности, а также основания возникновения данного права (в этом случае свидетельство о наследовании).
Если наследник намерен продать квартиру, то сперва нужно обратиться в нотариальную контору, предъявить заявление о принятии наследства, а после истечения 6-месячного срока, получить свидетельство о наследовании.
Данный документ нужно предъявить в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации и получить свидетельство о собственности. Только после этого можно перейти к заключению договора купли-продажи квартиры.
Для заключения сделки также потребуются:
Кадастровый и технический паспорта помещения
Кадастровый паспорт содержит некоторые технические данные, а также уникальный кадастровый номер квартиры. Его можно получить в регистрирующем государственном органе. А технический паспорт содержит информацию обо всех технических характеристиках помещения и его инвентаризационную стоимость.
Данный документ необходимо предъявить для того, чтобы удостовериться в том, что продаваемое имущество не является предметом залога или других обременений и может быть свободно продано. Его можно получить в регистрирующем органе.
Справка по форме 9
Данный документ содержит информацию о зарегистрированных в квартире граждан.
Это основной перечень бумаг, необходимых для продажи унаследованной квартиры. Важно знать также о том, что в этом случае получение согласия супруга продавца не требуется, так как унаследованное имущество не считается совместной собственностью.
Сложности оформления
По сути, продажа квартиры полученной по наследству, является стандартной сделкой. Но многих покупателей настораживает тот факт, что приобретаемое имущество досталось продавцу в наследство. Это обусловлено с риском возникновения определенных проблем после заключения подобной сделки.
Одной из наиболее распространенных сложностей, с которыми сталкивается покупатель, это наличие других наследников. Спустя определенное время после заключения сделки могут появиться другие наследники, которые будут настаивать, что им принадлежит доля в квартире. В этом случае покупатель станет участником долгого судебного разбирательства, которое может закончиться признанием его права собственности недействительным.
Следующая проблема, с которой сталкиваются многие покупатели, это наличие завещательного отказа. Данное условие означает, что наследник должен обеспечить возможность проживания в квартире конкретному лицу, даже если его право собственности документально оформлено. Соответственно, приобретение подобной квартиры связано с некоторыми проблемами.
Порядок оформления наследства зависит от очередности и наличия завещания.
Какие существуют права претендентов на обязательную долю в наследстве - вы можете найти здесь .
Законодательство дает возможность признать гражданина умершим в судебном порядке. Решение суда, на основании которого наследодатель признается умершим, приравнивается к факту смерти. Но наличие подобного решение не является гарантией того, что наследодатель не “восстанет из мертвых” и не потребует возвращения своей квартиры.
Порядок сделки
Закон предусматривает определенный порядок сделки. Как уже говорилось выше, чтобы продать квартиру, полученную в наследство, необходимо сперва документально оформить право собственности наследника.
- Обратиться в нотариальную контору.
- Предъявить заявление и требуемые документы.
- Дождаться окончания 6-месячного срока . предусмотренного для принятия наследства.
- Получить у нотариуса свидетельство о наследовании.
- Предъявить данный документ в регистрирующий орган и оплатить госпошлину.
- Получить свидетельство о собственности.
Только после этого можно перейти к заключению сделки купли-продажи квартиры. При этом необходимо также учитывать определенные законодательные требования. В частности, ГК РФ гласит, что сделка купли-продажи недвижимости может быть заключена в простой письменной форме. Это значит, что продавец и покупатель могут самостоятельно составить и подписать договор.
Но желательно прибегнуть к услугам нотариуса, который проверяет законность заключаемого договора. Кроме того в нотариальных конторах имеются разработанные шаблоны договоров, которыми можно воспользоваться.
После заключения договора необходимо предъявить его в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации. Только после регистрации права собственности покупателя сделка может считаться заключенной.
Налоги
А какое налогообложение действует при продажи квартиры? Закон гласит, что продавец обязан выплачивать налог, если владеет квартирой менее 3 лет . Но закон также предусматривает налоговый вычет в размере 1 млн. рублей . Это значит, что налог должен быть заплачен от суммы, которая превышает 1 млн. рублей .
Соответственно, если стоимость квартиры составила менее 1 000 000 рублей . то налог платить не придется. Но в то же время необходимо помнить о том, что даже в этом случае продавец обязан заполнить налоговую декларацию.
Многие продавцы предпочитают заключить договор дарения без оформления сделки купли-продажи. Таким способом, получая деньги, они хотят избежать уплаты налогов. Но данный метод не является надежным, и продавец может быть привлечен к ответственности.
Составление договора
Договор может быть составлен продавцом и покупателем. Конечно, можно использовать различные шаблоны подобных сделок, которыми завален интернет.
Но желательно самостоятельно разработать текст соглашения, в котором должны быть указаны следующие данные:
Для составления текста соглашения можно прибегнуть к услугам квалифицированного и опытного юриста, который составит грамотный с юридической точки зрения текст.
Момент с разделением долей
На практике бывают случаи, когда квартира переходит в собственность нескольким лицам. В этом случае ее продажа возможна только при наличии согласия всех собственников. Если же они не дали свое согласие, то один из наследников может продать только свою долю. При этом необходимо учитывать некоторые особенности заключения подобной сделки.
В частности, сперва необходимо отправить соответствующее уведомление другим совладельцам, так как они пользуются преимущественным правом покупки доли. Если в течение 1 месяца продавец не получил уведомление о желании приобретения доли, то он может свободно продать ее третьему лицу.
Данный порядок продажи доли должен быть соблюден в обязательном порядке. Иначе один из собственников может предъявить исковое заявление в суд. А суд может признать подобную сделку противоречащей закону.
Из вышеуказанного следует, что действующее правовое регулирование предусматривает определенные правила продажи унаследованного имущества, которые должны быть соблюдены при заключении сделки. Несоблюдение данных правил может стать причиной возникновения судебных разбирательств. При этом суд может принять решение о признании сделки недействительной.
Фактическое принятие наследства регулируется законом РФ и несколькими положениями о семейном кодексе.
Как устанавливается налог на наследство близких родственников - читайте в этой публикации .
Инструкцию по открытию наследства можно прочитать здесь .
Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски
Приобретение квартиры – дело приятное, но, к сожалению, часто сопряженное с риском или непредвиденными трудностями, возникающими из-за бумажных проволочек или недобросовестных продавцов.
Перед таким серьезным шагом, учитывая цены на недвижимость в нашей стране, необходимо обезопасить себя от «липовой» сделки.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно !
В том случае, если ваша будущая квартира досталась продавцу по наследству, необходимо максимально сократить возможные риски такого приобретения.
Нюансы
Начинать необходимо с ознакомлением свидетельства о смерти . которое подтверждает факт кончины бывшего владельца квартиры. Это позволит избежать обстоятельств, когда хозяин пропал без вести или просто уехал в длительную командировку, т.е. до сих пор является полноправным владельцем недвижимости.
Также большим риском после проведения сделки с покупкой квартиры, оставшейся в наследство, является претензии третьих лиц, которых имущественно «обделили», причем на незаконных основаниях.
Суд будет на их стороне. Законным считается завещание . датированное ближайшим числом к настоящему моменту. Все остальные документы, составленные ранее, будут не действительны . Ознакомиться с подлинностью завещания можно у нотариуса.
В том случае, если не было составлено завещания на квартиру, по закону на нее могут в первую очередь претендовать ближайшие родственники . супруг (-га), дети или родители.
При их отсутствии в права наследования могут вступить более дальние родственники.
Покупателю важно разобраться перед началом сделки кем именно приходился умерший нынешнему владельцу или нескольким лицам, продающим жилплощадь.
Бывают случаи, что где-то есть завещание, о котором никто из нынешних владельцев не знает. Оно может появиться уже после продажи квартиры. Эти моменты необходимо прописать в договоре, возложив ответственность на продавца . Если продавец отказывается подписывать договор с таким пунктом – от сделки лучше отказаться!
Обратите внимание! Даже самые опытные риэлторские компании не могут на 100% гарантировать «чистоту» сделки с недвижимостью, перешедшей к владельцу в результате ее наследования. Риски принимает на себя покупатель данного объекта недвижимости.
По праву представления, закрепленному на законодательном уровне, к примеру, внуки могут претендовать на наследство в случае гибели своих родителей, которые по отношению к умершему являлись наследниками первой очереди.
Несмотря на наличие завещания, которое рассматривается как приоритетный документ, есть ряд лиц, которые могут его оспорить и получить свою долю.
Это нетрудоспособные родители умершего, дети, не достигшие совершеннолетия. Суд обяжет владельца квартиры выделить им долю в ней даже в том случае, если она продана людьми, перечисленными в завещании.
Еще одним риском можно назвать приобретение квартиры, которая находится у наследника сроком менее 3 лет . Ему придется заплатить налог с продажи. Нередки случаи, когда в договоре купли-продажи прописывается заниженная сумма. При продаже не облагается налогом собственность, бывшая таковой менее 3 лет и проданная за сумму менее 1 млн. рублей.
Занижая стоимость рискуют две стороны: собственник и покупатель.
Первый может получить лишь сумму, прописанную в договоре, а покупатель в случае непредвиденных обстоятельств в случае судебных тяжб рискует получить обратно лишь документально подтвержденную сумму.
В нотариальной конторе необходимо получить подтверждение о наличии отказа от наследства в том случае, если продавец сообщает о его наличии.
Важно! Если покупатель не уверен в физическом или психическом здоровье продавца – необходимо запросить справки из психо-неврологического диспансера и наркодиспансера.
Квартира, унаследованная достаточно давно, менее «опасна» той, что поменяла хозяина недавно.
Что необходимо изучить перед началом оформления?
Перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить максимальные сведения об объекте недвижимости. Покупателю или его представителю необходимо совершить следующие действия.
Запросить выписку из домовой книги, в которой будет отражено реальное количество зарегистрированных на данной площади людей.
Информацию просите расширенную, чтобы были указаны временно выписанные . если такие имеются.
Получить выписку из ЕГРП, что позволит отследить все операции с данным объектов, а также узнать о наличии или отсутствии возможных обременений . арестов.
Заказать ее можно при помощи сайта «Госуслуги» . оплатив пошлину. Результат может быть выслан на электронную почту для удобства потенциального покупателя.
Пообщаться с жильцами дома, которые могут вспомнить . к примеру, что у бывшего хозяина квартиры были дети, давно уехавшие за границу и т.д.
Все эти действия помогут на раннем этапе выяснить не зарегистрированы ли на площади несовершеннолетние . либо лица, имеющие право пожизненного проживания в квартире (имеется завещательный отказ в пользу кого-то).
Договор купли-продажи: особенности заполнения
В договоре следует максимально прописать всю информацию, уделяя внимание каждой запятой и точке. Чаще всего используется простая письменная форма, но практикуется и нотариально заверенная.
Составление договора лучше доверить опытным юристам риэлторского агентства, которому доверяет покупатель.
В ДКП должны содержаться следующие данные:
- Наименование договора с указанием даты и места составления и подписания.
- Паспортные данные всех участников договора, адреса места жительства, указание кто из них является продавцом, а кто покупателем.
- Подробное описание продаваемого объекта, его форма приобретения собственности (долевая или полная), документы, на основании которых возникло право владения недвижимостью.
- Имеются ли лица с возможностью проживания на данной площади по настоянию продавца.
- Указывается реальная стоимость объекта, без занижения и сроки оплаты.
- Прописывается отсутствие прав третьих лиц на приобретаемое жилье.
- Даются гарантии, что объект не находится под залогом или арестом.
- Указываются сроки, в которые продавец обязуется освободить жилье.
Необходимо прописать, что продавец берет на себя все обязательства перед третьими лицами, которые могут возникнуть и претендовать на квадратные метры.
В случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств банка, предоставляется кредитный договор на момент подписания, указываются все реквизиты.
Что следует учитывать, приобретая жилье, доставшееся в наследство?
Есть ряд основополагающих моментов, проанализировав которые, можно «выходить» на сделку, либо отказываться от ее проведения. Стоимость квартиры не должна быть ниже 20% от средней стоимости продаваемого аналогичного жилья (в данном районе, городе).
Лучше не приобретать квартиру, продаваемую по доверенности . т.е. не лично собственником.
Она может действовать лишь до передачи денег, а затем собственник может обратиться в суд и признать сделку недействительной . Она может быть отозвана. Информацию лучше проверить у нотариуса.
Желательно самостоятельно изучить документы из БТИ . кадастровый паспорт и экспликацию. В том случае, если план на бумаге не соответствует реально увиденному в квартире, от такой сделки лучше отказаться. Потом придется затрачивать средства на оплату штрафов за незаконную перепланировку и устранять ее.
Требуйте, чтобы в ДКП указывалась реальная стоимость квартиры, т.е. та сумма, которую покупатель заплатит в полном объеме продавцу.
Проверяйте наличие зарегистрированных лиц . отбывающих наказания в местах лишения свободы и прочих.
Они имеют право на долю в квартире даже после ее продажи.
Составьте с продавцом соглашение о его расходах, связанных с урегулированием споров в случае возникновения третьих лиц.
Передача доли денежных средств продавцом.
Расчеты по сделке
Есть несколько способов расчетов между продавцом и покупателем. Это также должно быть прописано в ДКП максимально полно.
Передача наличных под расписку в момент подписания ДКП . но до регистрации права. В договоре момент передачи описывается, но не подтверждается. Иначе покупатель может потребовать возврата денежных средств, полученных продавцом по договору и на основании расписки.
Передача наличных после прохождения государственной регистрации права . также под расписку.
Аренда банковской ячейки . Продавец будет иметь доступ к деньгам только после государственной регистрации права перехода собственности к новому лицу. Деньги он может забрать, предъявив в банк ДКП с соответствующими печатями. В том случае, если сделка не пройдет регистрацию, покупатель может забрать деньги из ячейки, предоставив банку информацию об отказе.
Первые 2 пункта подходят лишь в том случае, если покупатель и продавец хорошие знакомые или родственники, доверяющие друг другу .
Во всех остальных случаях лучше прибегать к услугам банка с оформлением договора хранения денег в банковском индивидуальном сейфе.
Как избежать мошенников или максимально обезопасить себя?
Тщательно проверяйте документы, привлекайте опытных юристов и риэлторов. Познакомьтесь со всеми собственниками потенциального приобретения. Изучите историю объекта недвижимости.
Обращайте внимание на то, как идет на контакт продавец. Его готовность ответить на любые, даже самые «острые» вопросы . должна немного успокоить. Требование изменения основных пунктов, либо отказ от их согласования, являются тревожным сигналом .
Подлинность предоставленных документов придется проверить покупателю, обратившись в соответствующие организации.
Если в деле фигурировала генеральная доверенность . подписанная бывшим собственником в пользу лица, распоряжающегося имуществом по своему усмотрению, стоит очень тщательно проверить возможное наличие родственников.
Особенно в том случае, если доверенное лицо родственником не являлось . Родственники, близко общающиеся с умершим, могли скрыть от других наследников факт смерти, что также создаст дополнительные трудности приобретателю такого жилья.
В том случае, если в выписке из ЕГРП покупатель видит, что квартира за короткий промежуток времени продавалась несколько раз – это похоже на отработанную мошенническую схему . Ищите другой вариант!
Доверяйте только профессионалам . Риск приобретения жилья, полученного продавцом по наследству (по завещанию или по закону), может быть сведен к минимуму в том случае, если грамотно составлен договор купли-продажи.
Своевременная проверка документов на подлинность, ознакомление с «историей» приобретаемого объекта, правильно выбранный и оформленный вариант расчета, позволит стать полноправным хозяином новой квартиры.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
Источники:
Следующие консультации:
Комментариев пока нет!