Регистрация Прав и Обременений на Земельные Участки, Расположенные на Них Объекты Недвижимости и Сделок с Ними: Проблемные Вопросы, Основания для Приостановления и Отказа в Кадастровом Учете и Регистрации Прав на Недвижимость

01 Января 2010

Компании нередко сталкиваются с отказами в регистрации их ситуациями, когда государственные органы отказывают в регистрации прав на объекты недвижимости, а также с некоторыми проблемами их кадастрового учета. В связи с этим возникает множество вопросов, поскольку система регистрации прав на недвижимость и сделок с ним находится в стадии развития.

Понятие недвижимости

В соответствие со статьей 130 ГК РФ вещи как объекты прав делятся на движимые и недвижимые. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

Недвижимые вещи как объекты гражданских прав представляют собой особую категорию объектов прав. Для осуществления права собственности на недвижимую вещь необходимы акт признания ее объектом недвижимости (кадастровый учет) и акт признания права на нее (государственная регистрация).

Соотношение режима земельного участка и недвижимости на нем

В российской правоприменительной практике часто возникают затруднения с пониманием соотношения правового режима таких объектов недвижимости как земельный участок и здание. Классическим подходом, который применяется в зарубежных правопорядках, является принцип superficies solo cedit. Земельный участок, будучи пространственным базисом и основой любого строения, является главной вещью. А строение, в свою очередь, всегда следует юридической судьбе земельного участка.

В России соотношение правового регулирования строений и земельных участков регулируется по-иному. Дело в том, что в течение семидесяти лет в РСФСР отсутствовало деление вещей на движимые и недвижимые, а земля принадлежала только государству и не участвовала в гражданском обороте. Любые сделки с землей были запрещены ещё декретом от 26 октября 1917 г. "О земле". Поэтому отсутствовала необходимость регулирования отношений по отчуждению земельных участков.

Здания и строения - напротив, хоть и ограниченно, но участвовали в гражданском обороте, что вызвало необходимость его правового регулирования. А поскольку из двух объектов только здания могли передаваться по сделкам, то они и были главной вещью и передавались отдельно от участка.

Действующее российское законодательство применяет очень гибкий подход в регулировании земельных правоотношений. Законодатель постепенно допускает землю в гражданский оборот, снимая различные ограничения.

В настоящее время разграничение прав на земельный участок и находящуюся на нем недвижимость осуществляется по трем направлением.

В рамках первой модели регулирования расположенное на земельном участке здание, сооружение или иная недвижимость пользуется приоритетом. Одна из главных причин возникновения этой модели заключается в более позднем принятии Земельного кодекса по сравнению с Гражданским кодексом. Земельные участки были допущены в гражданский оборот несколько позднее, чем здания и строения.

О существовании первой модели регулирования в российском праве говорят следующие положения законодательства:

1) частный собственник земельного участка обладает правом присвоения только древесно-кустарниковой растительности. Согласно ст. 19 Лесного кодекса РФ лесной фонд находится в исключительной федеральной собственности и древесно-кустарниковую растительность не включает.
2) если здание или сооружение построено на чужом земельном участке без надлежащего оформления прав на него, то на построенный объект будет претендовать как застройщик, так и собственник участка.
3) собственник, владеющий недвижимостью на чужом участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ). В рамках классического подхода это не допустимо;
4) в случае прекращения права пользования земельным участком возможна конкуренция в определении права собственности на расположенную на нем недвижимость между правами собственника земельного участка и правами собственника недвижимости (ст. 272 ГК РФ);
5) при совершении продажи или мены здания, строения или иной расположенной на земельном участке недвижимости покупателю (приобретателю) недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью или необходима для ее использования (ст. 552 и п. 2 ст. 567 ГК РФ).
6) при аренде здания или сооружения к арендатору наряду с правами владения и пользования зданием или сооружением переходят права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ).
7) ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой по одному договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Сущность второго направления регулирования сводится к игнорированию связи между земельным участком и объектом недвижимости, находящимся на нем. Земельный участок и расположенная на нем недвижимость вступают в гражданский оборот независимо друг от друга. Примером отсутствия такой связи может служить земельный участок и обособленный водный объект. Такой способ регулирования достаточно редко встречается ввиду его противоречия положениям ст. 130 ГК РФ, установившей обязательность наличия связи между объектом недвижимости и землей.

Третье направление регулирования соответствует классическому подходу. Дело в том, что в отдельных случаях правам на земельный участок придается большее значение, чем правам на расположенную на нем недвижимость. Примерами такого прогрессивного регулирования являются следующие нормы закона:

1) согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности распространяется на находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. 2) согласно п. 2 ст. 40 ЗК РФ собственник имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением установленных в законе случаев.
3) собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос (п. 1 ст. 263 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).
4) в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственная регистрация права собственности на созданный объект недвижимости осуществляется в упрощенном порядке (если не требуется разрешение на строительство). Для регистрации необходимы только документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, и документы, содержащие описание такого объекта;
5) согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения или сооружения в случае, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, не допускается.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что правовой режим земли в различных ситуациях регулируется по-разному. Есть ситуации, где земельный участок безусловно является главной вещью. С другой стороны, существует множество норм, указывающих на приоритет здания. Однако, в законодательном регулировании правовых взаимоотношений прослеживается четкая тенденция к классическому подходу.

Кадастровый учет

Важной отличительной чертой правового режима недвижимости является необходимость ее кадастрового (технического) учета при содействии специализированных организаций. Кадастровый учет подтверждает множество фактов, в том числе и юридических значимых. Помимо факта существования объекта недвижимости, его местоположения и других индивидуализирующих признаков, он определяет границы объекта недвижимости, которые в свою очередь позволяют оценить объем прав правообладателя. Только после произведения кадастрового учета в надлежащем порядке возможна регистрация прав и обременений.
Деятельностью по кадастровому учету регулируется ФЗ «о государственном кадастре недвижимости».

Принятие в 2007 году закона о кадастре недвижимости ознаменовало собой один из важных этапов реформы учета недвижимости. Если до принятия названного закона деятельность была разделена между несколькими организациями и основалась на разных принципах, то принятием закона была сделана серьёзная попытка объединения нескольких систем учета объектов недвижимости.

Приостановление кадастрового учета

При осуществлении деятельности по кадастровому учету предъявляются определенные требования к документам. При несоответствии документов требованиям закона, деятельность по кадастровому учету может быть приостановлена, и даже прекращена.

Перечень оснований, по которым кадастровый учет может быть приостановлен, приведен в ст. 26 закона. Орган, осуществляющий кадастровый учет может принять решение о приостановлении кадастрового учета в случае, если:

1.обнаружено противоречие в сведениях об объекте недвижимости, содержащихся в представленных заявителем документах, и кадастровыми сведениями об объекте недвижимости. В этом случае приостановка требуется для выявления ошибки в одном из комплектов документов.
2. одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого участка.
3. обнаружено совпадение местоположение двух разных объектов недвижимости.
4. не представлен необходимый комплект документов в соответствие с перечнем, установленным статьей 22 закона.

Прежде чем орган кадастрового учета вынесет решение о приостановлении кадастрового учета, он обязан установить возможные причины возникновения обстоятельств, послуживших причиной приостановления.

Приостановить кадастровый учет допускается на срок не более трех месяцев. В течение этого срока предпринимаются действия, направленные на устранение обстоятельств, препятствующих проведению кадастрового учета. Технические ошибки орган устраняет самостоятельно. Все остальные причины устраняются при участии заявителя путем представления дополнительных документов.

Отказ в кадастровом учете

Более серьезным препятствием для заявителя является отказ в осуществлении кадастрового учета, предусмотренный статьей 27 закона. Оснований для отказа в кадастровом учете законодательством предусмотрено гораздо больше, чем для приостановления. Все предусмотренные основания для отказа делятся на несколько групп:

1. Общие основания для отказа в кадастровом учете (п. 2 ст. 27);
2. Основания для отказа в постановке на кадастровый учет (п. 3 ст. 27);
3. Основания, связанные с изменением площади и границ земельного участка (п. 4 ст. 27);
4. Основания, связанные с уточнением границ участка (п. 5 ст. 27);
5. В связи со снятием земельного участка с учета (п. 6 ст. 27);
6. Помещение не изолировано и не изменено (п. 7 ст. 27).

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости предусматривает не только отказ в кадастровом учете, но и отказ во внесении соответствующих сведений в кадастр.

К основаниям первой группы относятся следующие:

имущество не является объектом недвижимости, учет которого осуществляется в соответствии с законом о государственном кадастре недвижимости;

заявление и прилагаемые документы не соответствуют требованиям закона;

образование нового объекта недвижимости невозможно ввиду установленных федеральным законом ограничений, например выдел доли в натуре не допускается в соответствие с ГК РФ;

наличие временного статуса объекта;

с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

истек срок приостановления и причины приостановления не устранены.

К основаниям второй группы относятся основания, препятствующие постановке земельного участка на учет, если:

размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;

размер образуемого земельного участка в результате преобразования не будет отвечать требованиям к предельным размерам земельных участков;

не обеспечен доступ к участку, в том числе путем установления сервитута - если изначально нет доступа к земельному участку;

при преобразовании земельного участка, к новому участку не будет обеспечен доступ, в том числе путем установления сервитута, - если в результате преобразования к первоначальному участку не будет возможно обеспечить доступ, орган кадастрового учета также вправе отказать в постановке на учет;

одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта - данное положение соответствует ст. 11.9 ЗК РФ, согласно которой границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

такой земельный участок образуется в результате преобразования земельных участков, и эти преобразуемые земельные участки не относятся к одной категории земель, за исключением установленных федеральным законом случаев, - если преобразуемые участки не принадлежат к одной категории земель, то из них нельзя образовывать один новый участок, так как категории земель устанавливаются исходя из их целевого назначения и должны использоваться в соответствии с ним.

Отдельно хотелось бы остановиться на основании отказа, связанном с изолированностью помещения. Неизолированное помещение не может быть поставлено на кадастровый учет в соответствии с принятым законом. Это вызвало определенные затруднения на практике, связанные с государственной регистрацией прав на части помещений. Часть помещения по смыслу ГК РФ представляет собой полноценный объект недвижимости, который может свободно отчуждаться. С принятием закона о государственном кадастре недвижимости это стало невозможным потому, что невозможен его кадастровый учет.

Государственная регистрация

Статьей 2 закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация - это акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии с действующим законодательством, государственная регистрация делится на две категории: регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок. При этом, государственная регистрация возникновения и перехода права осуществляется в форме выдачи свидетельства, а государственная регистрация сделок - посредством совершения специальной регистрационной надписи. Свидетельством оформляется, как правило, вещное право, в то время как специальной регистрационной надписью - обязательственное.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Приостановка государственной регистрации

Государственная регистрация прав может быть приостановлена, если:

по результатам правовой экспертизы документов, проверки законности сделки выявлены причины, не устранение которых приведет к отказу в государственной регистрации права;

в деле правоустанавливающих документов имеются документы, содержащие сведения (данные), аналогичные имеющимся в представленных на государственную регистрацию документах сведениям (данным), но не соответствующие им;

имеется информация в письменной форме, поступившая от правообладателя, правоохранительных органов, иных лиц, свидетельствующая, что представленные на государственную регистрацию прав документы являются поддельными.

Если возникнут сомнения в подлинности документов и достоверности указанных в них сведений дополнительно к уведомлению заявителя о приостановлении государственной регистрации прав лицу, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации может разрешить данные сомнения, в том числе подтвердить подлинность выданного им документа, направляется запрос. Если сведения о поддельности документа подтвердятся, информация об этом, включая сведения о лице, представившем такой документ, направляется в правоохранительные органы.

Отказ в государственной регистрации

В государственной регистрации может быть отказано если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с Законом;

с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Перечень оснований для отказа в регистрации является закрытым. Это подтверждает и судебная практика.

Заключение

Правовое регулирование оборота недвижимости находится в постоянном развитии, ввиду постоянно меняющегося законодательства. За последние двадцать лет подходы к регулированию правового режима недвижимого имущества неоднократно изменялись. И безусловно подобные процессы приведут к появлению эффективного и экономически целесообразного оборота недвижимости.