Продажа квартиры доставшейся по наследству
Продажа квартиры, доставшейся по наследству
По нормам действующего законодательства, реализация жилья, переданного лицу наследодателем в соответствии с правилами наследования, может быть осуществлена лишь после оформления прав собственности на данное имущество. Собственник может приступить к подготовке процедуры продажи сразу после регистрации прав на квартиру и получения соответствующего свидетельства.
Примечание: В некоторых случаях, несмотря на волю наследодателя, выраженную в завещании, правом на обладание наследством, помимо основного приемника, наделяются иные лица. Например, прямые родственники завещателя. В такой ситуации владельцу жилой площади необходимо получить письменный отказ наследников на право обладание жилой собственностью. Если такого согласия не получено и квартира оформлена в долях, придется получить согласие на продажу у сособственников, или же добиваться такого согласия через суд.
Этапы совершения сделки
Продажа жилого помещения, полученного физическим лицом от наследодателя, производится согласно общему порядку оформления сделок с недвижимостью, но с учетом некоторых особенностей. Так, перед реализацией полученного жилого помещения гражданину необходимо подтвердить свое право на владение имуществом и зарегистрировать его в регистрационных органах.
Шаг 1: получение свидетельства
Для получения свидетельства о вступлении в права непосредственному наследнику необходимо обратиться в нотариальную контору для подачи заявления о принятии прав на наследство. В случае, если указанный срок пропущен, лицо вправе обратиться в суд для продления данного временного промежутка.
При поступлении заявления нотариус проводит тщательную проверку наследственного дела на предмет выявления иных наследников. В случае отсутствия таковых нотариус открывает дело о наследовании и выдает свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Примерный срок: не менее 6 месяцев с момента смерти наследодателя.
Шаг 2: Государственная регистрация
Согласно нормативно - правовым актам ст. 131 ГК РФ (см.скриншот), ст. 16 ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество») право собственности подлежит обязательной государственной регистрации в органах ФРС.
Вырезка из статьи 131 ГК РФ: кликните для увеличения
Для этого наследнику необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:
Для осуществления продажи жилого имущества обладателю переданной в наследство жилой собственности необходимо подготовить пакет следующих документов:
Шаг 3: Регистрация сделки
Процедура продажи жилого помещения после получения заверенного нотариально свидетельства о правах на наследство проводится в соответствии с принятыми нормами этапов сделки купли - продажи. Сторонам необходимо обратиться в регистрационный орган с заявлением о проведении процедуры регистрации сделки по продаже и покупке наследуемого жилого помещения.
Как продать квартиру, доставшуюся по наследству?
При желании наследника распорядиться имуществом, полученным по завещанию, следует помнить, что само по себе оглашение завещания не делает наследника полноправным собственником завещанного имущества. Для законного права распоряжаться имуществом, перешедшим по наследству, наследнику необходимо пройти процедуру принятия наследства.
Если наследник хочет продать квартиру, доставшуюся ему по завещанию, то следует учитывать, что совершение каких-либо сделок с данной недвижимостью возможно только после получения свидетельства о праве на наследство и перерегистрации данной недвижимости в свою собственность.
Такая возможность возникает по прошествии шести месяцев со дня смерти завещателя имущества, поскольку ранее установленного законодательством срока вступления в наследство проведение каких-либо сделок с наследственным имуществом не допускается.
Для принятия в наследство завещанной квартиры, наследнику в установленный законодательством срок следует обратиться с соответствующим заявлением к нотариусу по месту открытия наследства, которым является последнее место жительства наследодателя, либо место нахождения наследственной недвижимости.
Наследнику следует учитывать, что при вступлении в наследство и оформлении в собственность наследственного имущества, в частности квартиры, к наследнику переходят и долговые обязательства наследодателя, такие как кредитные обязательства, задолженности по оплате коммунальных услуг и т.п. Наследник вправе отказаться от наследственного имущества, но следует помнить, что согласно законодательству наследник не может унаследовать какую-то часть наследственного имущества, а от части имущества отказаться. Он либо целиком принимает все полагающееся ему наследство, либо от всего отказывается.
Также следует знать, что согласно статье 1149 ГК РФ существует право обязательной доли в наследстве. Согласно данной статье, не зависимо от содержания завещания, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, нетрудоспособные супруг и родители, а также несовершеннолетние дети обладают правом на получение обязательной доли в наследственном имуществе. Размер этой доли должен составлять не менее половины доли, которая полагалась бы данному наследнику при наследовании по закону. При наследовании недвижимого имущества данная доля может быть возмещена соответствующим денежным эквивалентом.
После вступления в наследство, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации в собственность полученной по завещанию квартиры, собственник получает право распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
При продаже квартиры, полученной по завещанию, следует учитывать количество наследников по завещанию. Если квартира перешла в единоличное владение наследника, то продажа оформляется простым договором купли-продажи. Если наследников несколько, то им следует принять общее решение о продаже и при составлении договора указать не только всех наследников и общую сумму, но и размер долей каждого наследника в собственности на продаваемую квартиру.
При продаже наследником доли в квартире, полученной по завещанию, ему следует помнить, что остальные наследники имеют право преимущественной покупки. Перед продажей их следует поставить в известность о предполагаемой сделке и предложить выкупить долю в квартире. Если этого не сделать, то сделка может быть оспорена другими собственниками в судебном порядке.
Бесплатная юридическая консультация
Задай вопрос юристу
Покупка недвижимости, доставшейся продавцу по наследству
18 февраля 2016 599 0
Сделки, направленные на приобретение недвижимости от продавца, которому такая недвижимость досталась в наследство, считаются в технико-юридическом исполнении довольно простыми.
Если продавцу объект достался по наследству, то для совершении сделки не требуется согласие его супруга на продажу, не нужно учитывать интересы несовершеннолетних детей, получая необходимое заключение из органов опеки и т.д. Однако наследственная недвижимость вместе с этим чревата возникновением неприятных для нового владельца сюрпризов.
Процент таких сделок в общей массе договоров довольно обширен. Но не все агенты по недвижимости поступают в полной мере добросовестно, проверяя объект и его "подноготную" полностью. Поэтому граждане, если видят, что понравившийся объект у продавца появился в результате наследования, должны сами проявлять должную инициативу к проверке его юридической чистоты, опираясь на ниже приведенные рекомендации.
Во-первых . как бы это проблематично не было, постарайтесь четко для себя определить круг всех возможных наследников. Любой из них может заявить свои права на объект в любое удобное для себя время. Выяснить, кто еще может наследовать имущество, можно у самого владельца, опираясь на описание очередности наследования, приведенной в Гражданском кодексе.
Существует, согласно ему, семь основных очередей. Здесь принципиальный момент сводится к тому, какими документами на момент сделки располагает продавец. Если государственную регистрацию объект после получения продавцом по наследству не проходил на его имя, и у продавца имеется только выданное нотариусом подтверждающее его права как наследника свидетельство, то риск столкнуться с неблагоприятными последствиями увеличивается. Права на прошедший госрегистрацию объект возможно оспорить лишь в суде.
Во-вторых . акцентируйте внимание на то, как давно продавец владеет объектом после вступления на него в наследственные права. Иногда бывает так, что сначала на объект у человека было право лишь на какую-то долю, а затем по наследству ему перешли и другие доли. Такой процесс естественен и для вас, как для покупателя может служить определенной гарантией. Если же продажа осуществляется уже через год и менее, то лучше повременить с покупкой. Минимум должно пройти три года . По истечении такого периода сложнее оспорить сделку, ведь будут уже действовать правила о сроке, которым исчисляется давность по искам.
Также важно понять, своевременно ли наследник-продавец вступил в наследство. Своевременно – значит, не позднее шестимесячного срока с даты, когда умер наследодатель.
Это важно учитывать, поскольку если объявятся в будущем другие наследники, то на недвижимость они уже претендовать не смогут, а будут в праве от своевременно вступившего наследника потребовать себе денежной компенсации, никаким образом не затрагивая вас, как покупателя.
Сложность в определении всего возможного круга наследников обусловлена еще и тем, что пока не существует консолидированной базы родственников (наследников по закону). Из-за этого узнать, все ли из возможных наследников вступили в свои права, и не нарушались ли интересы кого-то из них в этом плане, постороннему лицу невозможно.
Обязательно ознакомьтесь с выпиской из поквартирной карточки – если покупаете квартиру, и с домовой книгой, если в качестве объекта вашего приобретения выступает дом.
Именно в них отражается вся информация о лицах, когда-либо зарегистрированных в объекте. Внимательно смотрите, по каким основаниям было то или иное лицо снято с регистрации. Выписаться можно по причине прописки в ином объекте, из-за смерти, при отбытии на военную службу или в связи с заключением (лишением свободы). Если вы выходите на сделку без привлечения агентов по недвижимости, то такую выписку (домовую книгу) вы сможете получить исключительно при привлечении собственника.
Также имеет смысл изучить и технический план . В нем на отдельных страницах указываются те лица, которые так или иначе имели на протяжении существования объекта права на него по любым основаниям. Вероятность, что нежданные наследники захотят вступить в права, как ни странно, сохраняется даже по истечении десятка лет. Но все же, если после вступления в наследство прошло семь и более лет, то эти риски существенно понижаются. И именно такой вариант для вас будет желательным.
Наследование может происходить в силу закона и на основании завещания. В последнем варианте права на недвижимость могут перейти к абсолютно любому лицу, даже никаких родственных связей не имеющих с наследодателем. Здесь важно убедиться до сделки в том, что отсутствуют лица, которые могли бы претендовать на получение в наследственном имуществе обязательной доли.
Если покупаете объект, полученный в результате завещания, то срок после вступления в наследство и продажей должен быть минимум три года. В противном случае риск оспорения завещания или признания его ничтожным очень высок. В договоре обязательно отражайте именно ту сумму, которую вы в действительности платите за покупку. Ведь если сделка будет оспорена, суд присудит вам ту стоимость, которая отражена в договоре. Также в тексте договора отдельным пунктом введите фразу о том, что если возникнут какие-либо судебные разбирательства по поводу приобретаемого вами объекта, то продавец обязан удовлетворить любые имущественные и финансовые требования за собственный счет.
Покупка жилья и наследники. Последствия.
Среди квартир, комнат, продаваемых на рынке, часто встречается жилье, переходящее по наследству. Наследственные объекты имеют среди участников рынка нехорошую славу.
Закон о наследственном праве
Тот факт, когда продавец-наследник говорит, что он - единственный, и других претендентов нет, бывает неправдоподобным. Представьте - вы приобрели квартиру у продавца-наследника, спокойно в ней живете, и вдруг объявляется человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья.
Откуда берутся наследники?
Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса - он называется "Наследственное право", включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 ("Основания наследования") и провозглашает, что "наследование осуществляется по завещанию и по закону". Это означает, что человек вправе завещать свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет - тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило не является не незыблемым ст. 1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование обязательной доли - она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу. Всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.
Если же завещания нет, или суд признал его недействительным, то тогда происходит наследование по закону. Есть понятие "очередность наследства" - наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК. Первая очередь - это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая – братья, сестры. Третья – братья, сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди - чем больше номер, тем более дальние родственники. А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя - они делят наследство между собой. Если же есть сын и брат - наследует только сын, брату (его очередь дальше) не причитается ничего.
Берегитесь детей и родителей.
На практике самой многочисленной категорией являются дети наследодателя - от других браков, внебрачные. Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, остаются с матерью. Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него нет детей, внебрачных и даже рожденных в браке. Это невозможно отследить, а также проверить.
Право очередности на наследство
На второе по частоте место можно поставить родителей. Бывает, что по определенным причинам, дети не общаются с родителями долгое время. Когда, например, супруга умершего и ее дети вступили в наследство, родители могут объявиться через 3 года, и заявить право на наследство, мотивируя пропущенный срок о незнании смерти их взрослого чада.
Новоявленный наследник может явиться и через 10 лет .
Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться - мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно - бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст. 1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано "в течение шести месяцев со дня открытия наследства" (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст. 1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, "если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам". Такой наследник должен обратиться в суд "в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали".
Но самый бронебойный аргумент - "не знал". Представим себе ситуацию у умершего в Москве человека где-нибудь в Смоленске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет - и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.
Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы спать спокойно, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует. Говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, это можно. Но теоретически ничего нельзя исключать на протяжении всего времени".
Почему наследники предъявляют претензии к тем, кто купил жилье?
Почему наследник, обладающий правами, адресует свои претензии к сегодняшнему владельцу квартиры - человеку, который стал «добросовестным приобретателем» согласно принятому постановлению Верховного Суда 2003 года? Не разумнее ли обратиться к собственно недобросовестным родственникам - тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму.
В жизни все, к сожалению, иначе. Предъявить претензии к нынешнему собственнику - это для обманутых наследников зачастую единственный шанс получения денег. У родственников деньги стребовать не так-то просто, а квартира - вот она, в целости и сохранности.
Претензии предъявляют именно на квартиру, чтобы получить хотя бы часть квартиры или полностью ее, что положено по закону. Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги. Но бывает и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру. Объяснение простое цена на недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. То, что продавалось когда-то за 50 тыс. долл. (и, соответственно, долю этой суммы и может требовать со своих родственников обманутый наследник), сегодня стоит 200 тысяч. И суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении.
Что делать покупателю?
Разъяснение наследственных споров
В целом защититься непросто - тем более, что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов. Покупая квартиру у наследника . защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг. Обязательно взять от продавца нотариально заверенное обязательство. Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках . а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника.
Добросовестность - это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо. Но всевозможные справки, нотариальные документы, декларации и подтверждают, что вопрос изучался, никаких причин для отказа от сделки выявлено не было. И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме с наследниками . но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) - в этом случае покупатель может лишиться своего статуса "добросовестного приобретателя. И если квартира находится менее 3х лет в собственности, обязательно показывать полную стоимость объекта, не идти на поводу у продавца.
Подводим итоги
Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки, не позднее. И принимать на этом этапе главное решение - покупать квартиру или не покупать. Но прежде - постараться узнать и собрать, как можно больше информации о наследнике и продаваемой квартире.
Покупать наследственную квартиру можно, если
- продавец дает нотариально оформленное обязательство, что со своими родственниками разберется сам.
- показывается полная стоимость объекта в договоре купли-продажи.
Стоит отказаться от покупки, если
- продавец не внушает вам доверия, явно что-то умалчивает по поводу своих родственников, возможных наследниках . и не хочет давать никаких гарантий
- предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке недвижимости.
Или позвоните по телефону (495)724-98-67 и наши специалисты дадут Вам бесплатную консультацию">
Центр обмена жилья
2012-12-04 17:06:03
Источники:
Следующие консультации:
Комментариев пока нет!