1 февраля 2012 г. вступают в силу поправки к Закону об инвестиционной деятельности

Специальные вопросы права собственности и его госрегистрации в отношении объекта инвестиционной деятельности

В соответствии с п. 3 ст. 3 новой редакции Закона об инвестиционной деятельности специальное правовое регулирование предусмотрено в отношении объекта недвижимости, строительство или реконструкция которого осуществляется:

- на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;

- с привлечением внебюджетных источников финансирования;

- по инвестиционному договору, одной из сторон которого является орган госвласти, орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие (далее – сторона, предоставившая земельный участок). Такой договор, предусматривающий последующее распределение площади объекта между сторонами, должен быть заключен до 1 января 2011 года.

Если все перечисленные условия соблюдены, в отношении строящегося объекта возникает общая долевая собственность. Распределение долей происходит с учетом положений инвестиционного договора. При этом объект признается находящимся в долевой собственности до момента госрегистрации права собственности на него. Госрегистрация права долевой собственности на незавершенный объект недвижимости не требуется.

Отметим, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" дал противоположные разъяснения. Так, в п. 7 данного Постановления указано, что по инвестиционному договору, в соответствии с которым один из инвесторов вносит в общее дело вклад в виде права на земельный участок, право собственности на возводимый объект инвестиционной деятельности до госрегистрации в ЕГРП возникает у собственника этого земельного участка.

После окончания строительства стороны договора регистрируют право собственности на созданный объект в соответствии со ст. 24.2 ФЗ от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая была введена Федеральным законом от 12.12.2011 N427-ФЗ. Для осуществления госрегистрации необходим подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение обязательств по инвестиционному контракту. Этот же документ содержит распределение площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами.

Следует отметить, что подобный порядок госрегистрации права собственности применяется в отношении объектов недвижимости не только возведенных, но и реконструированных по инвестиционному контракту.

Порядок расторжения инвестиционного контракта на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости на территории Москвы или Санкт-Петербурга

Согласно п. 3 ст. 18 Закона об инвестиционной деятельности для отдельных инвестиционных договоров, заключенных до 1 января 2011 г., применяется специальный порядок расторжения. В таком договоре обязательны следующие условия:

- финансирование осуществляется с использованием внебюджетных средств;

- одной из сторон по договору является орган госвласти или местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие (далее – сторона, предоставившая земельный участок);

- земля, предоставляемая под строительство или реконструкцию, находится в государственной или муниципальной собственности в границах Москвы или Санкт-Петербурга;

- предполагается распределение площадей объекта между сторонами.

В этом случае инвестиционный договор в отношении строящегося (реконструируемого) объекта может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке стороной, предоставившей земельный участок, при наличии хотя бы одного из названных ниже обстоятельств:

- существенное нарушение условий инвестиционного договора;

- существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении.

В соответствии с новой редакцией Закона об инвестиционной деятельности существенными нарушениями условий инвестиционного контракта являются:

- неисполнение обязательств по строительству (реконструкции) объекта недвижимости в срок, предусмотренный инвестиционным договором или договором аренды соответствующего земельного участка. Если такие сроки отсутствуют, то в срок, на который выдано разрешение на строительство (реконструкцию) объекта. При этом строительная готовность недвижимости на последний день указанного срока должна составлять менее 40 процентов общего объема, предусмотренного утвержденной проектной документацией;

- отсутствие после пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства (реконструкции) объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении, признается невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства (реконструкции) объектов недвижимости, если:

- предоставление земельного участка противоречит требованиям российского законодательства;

- наличествуют обременения земельного участка или расположенной на нем недвижимости правами третьих лиц, препятствующих строительству (реконструкции).

В указанных случаях сторона инвестиционного договора, предоставляющая земельный участок в общее дело, направляет уведомление о расторжении договора контрагенту. Если последний в течение месяца не направит свои возражения, договор будет считаться расторгнутым. Если возражения получены, но решение о расторжении остается неизменным, сторона, предоставившая земельный участок, направляет контрагенту уведомление о подтверждении ранее принятого решения. С этого момента договор считается расторгнутым.

Таковы основания и процедура одностороннего расторжения, предусмотренные Законом об инвестиционной деятельности. Однако возможны иные существенные нарушения условий и (или) изменения обстоятельств, влекущие одностороннее расторжение договора в соответствии с гражданским законодательством (пп. 1 п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Документы:

Федеральный закон от 12.12.2011 N427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации";

Федеральный закон от 25.02.1999 N39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".