Продажа квартиры полученной в наследство менее 3 лет назад
Что такое Собственность менее 3 лет?
Квартира в собственности менее 3 лет?
"Собственность менее 3 лет" буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.
"Свежая собственность" является существенным условием при купле-продаже недвижимости . Продавец "попадает" на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.
Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.
Свидетельство на собственность после 01 января 2016 года - срок 5 лет
Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет .
Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?
Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база - разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи. Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения. Расходы должны быть подтвержены документально.
В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе - дарение, приватизация и наследование . то он может в расходной части указать только 1 млн рублей. Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.
Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года.
В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. - очень существенная сумма для продавца.
Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи
В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.
Каковы риски "собственности менее 3 лет" для покупателя?
Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все "вчерашние новостройки" и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде. Причем, если "вчерашние новостройки" обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.
Основной риск покупателя при покупке недвижимости - признание договора купли-продажи ничтожным . Возникает "реституция" прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.
И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.
С вступлением в силу Закона "О банкротстве физических лиц" риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно. Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца . что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.
Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье - Риски при покупке квартиры и их минимизация .
Карточка страницы для поисковиков:
Что такое "Собственность менее 3 лет"? (вопросы и ответы)Риски и последствия для продавцов и покупателей квартир и других объектов недвижимости.
Налог с продажи квартиры, унаследованной менее трёх лет назад
ВОПРОС: «Мама унаследовала квартиру два года назад. Оценочная стоимость квартиры составляет 2 млн. рублей. Сегодня мама планирует продавать жильё. Скажите, пожалуйста, должна ли моя мама платить какой-то налог с продажи квартиры. Если да, то какова ставка налога? Тот факт, что мама уже давно на пенсии даёт ей право на получение каких-то дополнительных налоговых льгот?»
ОТВЕТ: «Физическое лицо – налогоплательщик, продавшее недвижимость, обязано подать в налоговые органы налоговую декларацию и заявление на получение налогового вычета.
В случае, если проданная квартира, находилась в собственности продавца менее трёх лет, то налогоплательщик имеет право на получение налогового вычета в сумме 1 млн. рублей, в случае если проданная квартира, находилась в собственности продавца более трёх лет, то налогоплательщик имеет право на получение налогового вычета в полном объёме. Пенсионеры не имеют каких-либо дополнительных льгот и получают налоговый вычет на общих основаниях. Следует отметить, что в случае получения имущества в наследство, право собственности на недвижимость переходит к наследнику в день смерти наследодателя, а не в день получения документов о государственной регистрации права собственности.
Бесплатные консультации по вопросам недвижимости по телефонам:
20 апреля 2008 г.
Комментарии наших пользователей
29 марта 2015 г.
Папа умер в январе 2011г.,оставив мне и брату квартиру.Я продала свою долю в декабре того же года за 999000руб.Должна ли я была заплатить какой-либо налог?Нотариус сказала,что нет.Если всё-таки должна,то в каком размере?
11 ноября 2013 г.
КВАРТИРА В СОБСТВЕННОСТИ 7 МЕСЯЦЕВ/ ЕСЛИ Я ПРОДАМ ЕЁ ЗА 1500000, КАКОЙ БУДЕТ НАЛОГ
5 сентября 2011 г.
Квартира в собственности более 3-х лет. Имеется 3 собственника. Один из дольщиков продал свою 1/3 часть квартиры за 700 000 руб. Какой налог он должен заплатить? В какой сумме?
Квартира в собственности менее 3 лет В квартире имеется долевое участие двух человек один имеет 1/3 ,второй имеет 2/3.Квартира продана за 1500000.Один получает 1000000. другой 500000 руб,Кто и какой налог должен плотить
мы собираемся приватизировать квартиру и потом сразу продать. Продавать за 2 млн. рублей. Будем ли мы платить налог, если да, то в каком размере?
Земля и дом досталась по дарению от близких родственников Владею менее 3 лет Нужно ли платить налог с продажи
26 апреля 2011 г.
Здравстауйте, скажите, пожайлуста, у меня однакомнатная квартира в долевом строительстве, после сдачи дома, когда я стану собственником, хочу продать примерно за 1500000 р. и купить двухкомнатную примерно за 2000000 р. скажите какой налог я буду платить с продажи и сколько. заранее спасибо
15 апреля 2011 г.
Квартира досталась по наследству,в собственности менее трех лет. Рыночная соимость 850 тыс. рублей какой налог с этого возьмется?
12 апреля 2011 г.
продаю квартиру по цене выше оценочной стоимости,но в договоре стоит цена оценочной стоимости,надо ли платить налог со всей суммы продажи или можно по цене договора?
19 марта 2011 г.
Здравствуйте!Вопрос если я продам квартиру которой владею менее 3-х лет она мне досталась по дарению за 3050000 руб. и куплю за 2600000 руб. сколько я должен заплатить налога.
Юрист, Бизнес, Финансы
Хотел бы обратить Ваше внимание увжаемый Зодиак, что ситуация со сроками нахождения квартиры в собственности при наследовании несколько иная чем с недвижимостью приобретенной иными способами. Это было признано и Минфином РФ.
Если Вы фактически приняли наследство, то Вы становитесь собственником имущества с момента открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя. Это записано в п. 3 ст. 1152 ГК РФ Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество . когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, в силу прямого указания закона не имеет значения, когда вы обратились к нотариусу с заявлением о принятии наследства, когда было зарегистрировано право собственности на квартиру за Вами. Право собственности возникло с момента смерти наследодателя. Поэтому считать срок нахождения имущества в собственности надо именно с этого момента.
Если он три года и более, то НДФЛ не уплачивается, декларация не подается. т.к. с 2010 года доход от продажи такого имущества не является объектом налогообложения (пп 17.1. ст. 217 НК РФ). Мне жаль, если этот срок у Вас менее трех лет. Может имееет смысл подождать, если осталось не много, иначе вычет положен, как и указано в предыдущем ответе в размере 1 млн. А использование серых схем продажи чревато рисками неполучения денег в полном объеме.
Записаться
Одно уточнее, чтобы заплатить налог с суммы превышающей 1 млн. рублей необходимо будет подать документы на получение имущественного вычета, без этих действий налог придется платить с полной суммы!
Если же с учетом ответа предыдущего коллеги, имущество в собственности более трех лет, то НДФЛ Вы не платите и декларацию подавать о применении налогового вычета тоже не нужно!
Записаться
Уважаемый Zodiak!
С уважением, С.И.Кушнир, юрист, СПб
Записаться
Вопросы и ответы
Продажа квартиры полученной в наследство (#399)
Здравствуйте !Помогите пожалуйста. как лучше сделать. что бы избежать налога. 4 года назад умер мой папа и я вступила в 1,2 долю квартиры.Пол года назад умерла мама и я вступила в другую 1,2 долю.На днях получу св-до с рег.палаты. Я хочу её сразу продать. Оценили кв.в 1600 тыс. Пол кв. не облагается - больше 3 лет. а пол кв.-13%.Если пол квартиры. которые менее 3 лет в собственности я подарю брату, а потом сразу продадим двумя договорями. будет ли брат платить налог с продажи. Получается стоимость 1,2 ЧАСТИ= 800 тыс!У него вычет будет 1000.000 или 500.0000.
Пожалуйста посоветуйте. как лучше мне сделать.
ОГРОМНОЕ ВАМ СПАСИБО.
Алена 5 лет 34 недели 4 дня назад
Все зависит от того, как именно квартира будет продана. Возможны несколько вариантов.
Первый и самый плохой - как единый объект (квартира). В данном случае налоговая потребует от вашего брата распределить вычет в размере 1 000 000 руб. пропорционально его доле в квартире. В результате он получит доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, в размере:
1 600 000 руб. (общая продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля брата) - 1 000 000 руб. (общая сумма вычета) х 1/2 (доля брата) = 300 000 руб. (доход, облагаемый налогом)
Сумма налога, которую ему придется заплатить, составит:
300 000 руб. (облагаемый доход) х 13% (ставка налога) = 39 000 руб. (сумма налога)
Второй вариант (оптимальный). Квартира должна быть продана не как единый объект, а по долям. То есть с одним и тем же покупателем вы должны заключить два договора купли-продажи долей. По первому договору свою долю продает ваш брат, по второму - вы.
В результате ваша доля не будет облагаться налогом (срок в течение которого вы ей владеете превышает 3 года), а ваш брат получит право на вычет в размере 1 000 000 руб. который не будет распределяться пропорционально его доле в праве собственности на всю квартиру. Так как сумма его вычета будет превышать продажную стоимость доли (800 000 руб.), то дохода, облагаемого налогом у него не будет.
Правда есть еще и третий вариант. По мнению Минфина России в вашей ситуации считается, что вы владели квартирой тот период, в течение которого первая доля находилась в вашей собственности. Это мнение высказано в письме Минфина России от 21.04.2011 № 03-04-05/7-279. Цитата из него:
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера его долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры указанным налогоплательщиком не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц .
Из данного письма следует, что получив право собственности на вторую долю в квартире и продав ее целиком дохода, облагаемого налогом, у вас не возникает. Считается, что вы владели квартирой с того момента, когда вами была получена в собственность первая доля в квартире. Однако, сразу оговоримся, что данная позиция Минфина является достаточно спорной. Конкретный чиновник из налоговой инспекции может с ней не согласится. В такой ситуации вашу правоту вам придется отстаивать в суде.
Портал Ваши налоги
Комментарии
Авторские права
Продажа квартиры, полученной в собственность по наследству менее 3 лет назад
Продажа квартиры, полученной в собственность по наследству менее 3 лет назад, требует от владельца недвижимого имущества оплаты налога. Освобождение от налога допускается, если жилое помещение находилось в собственности лица от 3-х лет, как это прописано в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Нормы о налогообложении сделки по продаже квартиры, полученной по наследству, применяются в отношении граждане вне зависимости от пути получения наследства. Это означает, что обязательные платежи в пользу бюджета подлежат оплате, как наследниками по завещанию, так и законными получателями имущества усопшего.
После совершения сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества гражданин совершает следующую последовательность действий:
- оформляет налоговую декларацию в отношении доходов, полученных после продажи жилого помещения
- оплачивает налог на продажу квартиры, полученной в наследство
- подает документы на получение имущественного налогового вычета в соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ
Собственникам, владеющим помещением более 3-х лет, сдавать декларацию (п. 4 ст. 229 НК РФ) и платить налог при продаже квартиры, приобретенной по наследству, не требуется.
По общему правилу для точного установления срока нахождения объекта недвижимого имущества в собственности гражданина (продавца) лицу необходимо уточнить дату государственной регистрации квартиры в органах Росреестра, о чем свидетельствуют нормы п. 2 ст. 223 ГК РФ.
Если имущество в виде квартиры было получено собственником после вступления в наследство, то датой возникновения права собственности будет считаться момент открытия наследства.
Исключением из правила является дата возникновения прав на квартиру супругов. Так, право на жилое помещение, оформленное на умершего супруга, возникает у второго супруга в момент наступления наиболее ранней из указанных дат:
Если квартира принадлежит продавцу менее 3-х лет, ему потребуется рассчитать сумму НДФЛ, подлежащую оплате. Размер налога составляет 13% от размера дохода, полученного гражданином после реализации объекта недвижимого имущества.
Оплата налога производится на основании налоговой декларации, заполненной продавцом квартиры. Декларация оформляется бывшим собственником жилой площади, полученной по наследству, по форме 3-НДФЛ.
Последний срок сдачи документа назначен законодателем на 30 апреля года, следующего за годом продажи. Декларация должна быть представлена продавцом, получившим доход от продажи унаследованной по закону или по завещанию жилой площади, в налоговую службу, расположенную по месту жительства гражданина.
Если гражданин пропустит законный срок для подачи декларации и оплаты налога, он будет привлечен к юридической ответственности. Тогда помимо обязательного налога, ему потребуется оплатить штрафную санкцию за совершенные административные правонарушения.
Закон допускает подачу декларации путем:
Проверка переданной в уполномоченные органы налоговой декларации осуществляется в течение 3-х месяцев.
Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:
Источники:
Следующие консультации:
- Недвижимость приобретенная до брака наследство
- Можно ли отказаться от обязательной доли в наследстве
Комментариев пока нет!