Способы защиты прав собственника земельного участка, на котором возведена постройка
26 марта 2012 г. на официальном сайте ВАС РФ было размещено Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N12576/11 (далее – Постановление) по делу о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости и сносе самовольной постройки.
Суть рассматриваемого спора заключалась в следующем. Между истцом (управлением по земельным ресурсам субъекта РФ, далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) был заключен договор аренды земельного участка. По условиям договора арендатор имел право возвести на земельном участке некапитальное строение – торговый павильон. Арендатор построил на земельном участке торговый павильон, которому была присвоена почтово-адресная нумерация. После этого арендатор зарегистрировал право собственности на этот павильон как на объект недвижимого имущества и подал заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату (ст. 36 ЗК РФ).
Арендодатель посчитал, что на земельном участке, не отведенном для строительства, была возведена самовольная постройка, и обратился в арбитражный суд с двумя требованиями:
1) признать отсутствующим право собственности на объект недвижимости;
2) обязать арендатора снести самовольно построенный объект недвижимости.
Суд первой инстанций полностью удовлетворил иск. Свое решение он обосновал тем, что построенный павильон обладает свойствами недвижимого имущества в соответствии со ст. 130 ГК РФ, в то время как договор аренды земельного участка не допускает возведения на этом участке капитальных строений. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось, а суд кассационной инстанции принятое по делу решение отменил и отказал в удовлетворении обоих заявленных требований. По мнению суда, спорный торговый павильон является временным строением, поэтому к нему неприменимы нормы ст. 222 ГК РФ о сносе самовольной постройки. Кроме того, арендодатель, по мнению суда кассационной инстанции, не доказал факта нарушения своих прав и законных интересов, поскольку на момент подачи иска земельный участок использовался арендатором в соответствии с целями, предусмотренными в договоре аренды, а регистрация права собственности на строение не затрагивает прав истца.
Арендодатель обратился в Президиум ВАС РФ с требованием отменить постановление суда кассационной инстанции.
Президиум ВАС РФ отменил оба судебных акта и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Как указал Президиум ВАС РФ, каждое из заявленных по делу требований имеет самостоятельную сферу фактического применения. Выбор способа защиты права собственности зависит от характера спорного строения (капитальный или временный).
Требование о сносе самовольной постройки подлежит удовлетворению, если объект недвижимости является капитальным строением (ст. 222 ГК РФ). Данное требование автоматически включает в себя также и требование об исключении соответствующей записи из ЕГРП. Подобная позиция содержится в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ".
Требование о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты и подлежит удовлетворению только в случаях, если право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N10/22, далее – Постановление N10/22). К таким случаям, в частности, относится госрегистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом, поскольку нарушением права является сам факт регистрации права собственности на имущество, которое не обладает признаками недвижимого.
В соответствии с положениями Постановления N10/22 невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.
Некапитальный характер спорного строения исключает возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, однако в силу п. 52 Постановления N10/22 признается основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на это строение отсутствующим. Следовательно, суд кассационной инстанции в данном деле неправомерно отказал в признании права отсутствующим после того, как пришел к выводу о некапитальном характере спорного торгового павильона.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическим обстоятельствами, принятые на основании норм права в истолковании, расходящемся с данным Постановлением, могут быть пересмотрены в соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Вероятно, после принятия Постановления изменится практика арбитражных судов по делам, в которых одновременно заявлены требования о сносе самовольной постройки и признании права отсутствующим. В настоящее время суды либо удовлетворяют оба указанных требования [1], либо отказывают в их удовлетворении [2].
[1] См., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29.04.2011 по делу NА11-14594/2009, от 30.08.2011 по делу NА11-8420/2010;
[2] См., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 26.10.2011 по делу NА12-24315/2010, от 21.11.2011 по делу NА65-4528/2011, ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2011 по делу NА56-46007/2010.
Документ:
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N12576/11
Комментариев пока нет!