Продажа доли квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности
Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
- Получил в наследство долю в квартире. Сейчас вместе с другими наследниками хотим продать эту квартиру, владеем менее трех лет. Надо ли платить НДФЛ, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей?
Отвечает адвокат Андрей Безрядов:
По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно заниж али ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя. С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.
К законным способам экономии на налогах относятся:
Чтобы воспользоваться первым вариантом, необходимо, чтобы продаваемый объект, ранее полученный по наследству, находился в собственности продавца не менее трех лет.
Если срок владения оказался меньше, то можно воспользоваться вторым вариантом. В этом случае налогоплательщик уменьшит налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета.
Если квартира принад лежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то у них есть право выбора способа продажи. В случае заключения одного договора всеми уч астниками долевой собственности налоговый вычет будет предоставлен на всех и разделен между ними, в зависимости от доли каждого в праве. При этом собственники имеют право на заключение отдельных договоров (на долю каждого из собственников). В таком случае вычет будет предоставлен каждому собственнику отдельно. Таким образом обязанность по уплате НДФЛ с продажи доли компенсируется правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.
Для получения данной налоговой выгоды собственник должен:
Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:
С января 2016 года законом введено понятие минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества.
Но предельный срок владения - разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то предельный срок владения равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.
В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей. А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.
Таким образом, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей, то при продаже квартиры по долям каждый собственник, применяя указанный вычет, освобождается от уплаты подоходного налога.
Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?
Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?
Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:
При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы. При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.
Если доля приобретена как самостоятельный объект собственности (например, если бы только Вы унаследовали только эту долю), то налоговый вычет при ее продаже составит 1 млн рублей. А поскольку Вы получили долю в составе квартиры по одному основанию и одномоментно с собственниками других долей (другими наследниками), то налоговый вычет с продажи в размере 1 млн рублей предоставляется на весь объект недвижимого имущества. И при продаже всей квартиры налоговый вычет с продажи принадлежащей Вам доли составит ровно такую же долю от миллиона, какова Ваша доля во всей квартире. Соответственно, Вам необходимо декларировать наследственное имущество и уплачивать НДФЛ, если стоимость продаваемой Вами доли менее не одного миллиона, а его части, соответствующей размеру Вашей доли в квартире.
Текст подготовила Мария Гуреева
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Как проходит передача денег при покупке квартиры?
Должна ли я платить налог в Казахстане за российскую квартиру?
Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Имущественный налоговый вычет при продаже долевой недвижимости
(когда имущество оформлено в долевую собственность)
Достаточно часто прихоится отвечать на такой вопрос: планируется продажа квартиры (которая перешла по наследству или иной безвозмездной сделке* ), которая принадлежит трем собственникам по 1/3 доле в праве общей долевой собственности .
Двое собственников владеют своими долями менее трех лет . Один собственник владеет своей долей более трех лет. Цена, по которой будет продана квартира, - 3 500 000 рублей.
В каком размере собственники, владеющие долями менее трех лет, получат имущественный налоговый вычет по НДФЛ: в размере 1 000 000 рублей, т.е. по 500 000 рублей каждый, или же в размере, пропорциональном их долям в квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей?
Возникает ли у данных собственников обязанность по уплате НДФЛ?
Примечание. если имущество приобретено, то это - другая история .
Определение размера имущественного налогового вычета при продаже доли квартиры
При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле .
При получении собственниками доходов от продажи квартиры, пропорциональных их долям в праве собственности на квартиру, они имеют право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2014), в размере, пропорциональном их долям в этой квартире, то есть каждый по 1/3 от 1 000 000 рублей (максимальный размер вычета).
При реализации недвижимого имущества данное правило актуально только в том случае, если имущество продается как единый объект, т.е. распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом как единый объект.
Если же недвижимость продается собственниками не как единый объект, а каждый собственник продает свою долю отдельно, распределение вычета не производится, даже если такая реализация производится по единому договору (т.е. по одному гражданско-правовому договору продаются доли, выделенные в натуре и являющиеся самостоятельными объектами индивидуального права собственности, каждый продавец имеет право на вычет в размере 1 000 000 руб. (Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109)).
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в общеустановленном порядке по ставке 13 %.
Эту точку зрения разделяет и Минфин РФ (см. к примеру, Письмо Минфина РФ от 24 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-946).
Также Письмом от 18.11.2011 № 03-04-05/7-908 Минфин разъяснил, что при продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившейся в собственности менее трех лет, как единого объекта права собственности имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.
В связи с поступающими в Федеральную налоговую службу жалобами налогоплательщиков на решения налоговых органов субъектов Российской Федерации об отказе в предоставлении имущественного налогового вычета в максимальном размере 1 000 000 рублей при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности менее трех лет, реализовавших долю в праве собственности по отдельному договору купли-продажи, в своем Письме от 22 апреля 2015 г. № БС-4-11/6911@ ФНС России разъяснила, что:
ФНС установлено неисполнение налоговыми органами субъектов Российской Федерации разъяснений Федеральной налоговой службы, размещенных на официальном сайте www.nalog.ru в разделе Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами
согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ (далее - НК) при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем
в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей
ФНС России в письме от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@ О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@) разъяснило, что если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Данное разъяснение согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506 и размещено на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами
в целях единообразного подхода при администрировании налоговыми органами по субъектам Российской Федерации налога на доходы физических лиц в части предоставления имущественного налогового вычета при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, и исключения жалоб налогоплательщиков Федеральная налоговая служба обращает внимание на необходимость неукоснительного исполнения письма Федеральной налоговой службы от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@, размещенного на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами.
Различия в получении имущественного налогового вычета при продаже доли в праве общей долевой собственности и доли в имуществе
(читать только тем, кто не боится запутаться)
Мало того, что Налоговый кодекс РФ итак написан левой ногой, так еще чиновники разных уровней пытаются окончательно запутать всех.
Чиновники Минфина полагают, что доля в праве общей долевой собственности относится к категории жилого имущества (к примеру, см. Письмо Минфина России от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623). Практически это означает, что при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества.
У Конституционного Суда РФ (КС) другое мнение на этот счет. Оно изложено в Постановлении от 13.03.2008 № 5-П. Судьи поясняют, что доля в праве общей долевой собственности относится к иному имуществу . Практически это означает, что (по мнению КС) вычет может быть предоставлен в размере, не превышающем 250 000 руб.
Под долей имущества КС понимает долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности . например комнату (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П).
Определить, что конкретно находится в вашей собственности - комната, выделенная в натуре, или доля в праве общей долевой собственности, можно с помощью свидетельства о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащим описание объекта недвижимого имущества. Также соответствующая информация содержится в договоре купли-продажи имущества. Именно такими сведениями руководствуются налоговые органы при предоставлении имущественного вычета.
По мнению ФНС России, подтверждением тому, что доля выделена в натуре, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган.
В силу прямого указания Налогового кодекса (подп. 5 п. 1 ст. 32) налоговые инспекции обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России . поэтому полагаю, что при указанных выше обстоятельствах налогоплательщики получат вычет пропорционально доле исходя из размера вычета 1 000 000 рублей.
Если доли квартиры находились в собственности разное время
На практике достаточно часто возникает ситуация, в которой у физического лица - собственника жилья (или другого имущества) одна доля находится в собственности больше или меньше времени, чем другая (другие) доля (части), а жилье (квартира) реализуется целиком.
В Письме от 13 января 2015 г. № 03-04-05/69528 Минфин России рассмотрел аналогичную ситуацию и разъяснил следующее: статьей 235 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартиру) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Примечание . согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016 ) не подлежали обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации. за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размеров их долей в праве собственности на дом) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц .
Аналогичные разъяснения на этот счет даны в Письмах Минфина России от 2 апреля 2015 г. № 03-04-05/18246, от 15 августа 2014 г. № 03-04-05/40976, от 24 июля 2013 г. № 03-04-05/29162, от 10 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-368, от 31 июля 2012 г. № 03-04-05/7-904.
Относительно подачи налоговой декларации при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, ФНС России в Письме от 6 апреля 2012 г. № ЕД-3-3/1166@ разъясняет. что физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.
( ! ) С 1 января 2016 года имущественный налоговый вычет представляется с учетом положений статьи 217 1 НК.
Статья написана и размещена 10 декабря 2011 года. Дополнена - 15.12.2012, 19.02.2013, 22.04.2013, 29.12.2013, 28.09.2014, 29.04.2015, 04.02.2016
Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.
Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 - 2017
Почему надо обращаться именно к нам:
Наша онлайн консультация - это просто и удобно .
Первая консультация (до 10 минут) будет оказана бесплатно (с учетом Правил предоставления бесплатных консультаций ). На этой консультации оценивается ситуация в общем, а Вы сами решаете - стоит ли дальше обращаться за платной консультацией или услугой.
Мы оказываем услуги в режиме онлайн (дистанционно ), традиционным способом (очно) и по разумным ценам .
Полезные ссылки по теме Имущественный налоговый вычет при продаже долей имущества (когда имущество оформлено в долевую собственность)
Re: Налог при продаже квартиры ,если доля ней получена по наследству
Я знаю,что письма разные.
Два примера,один простой для наглядности.
Вопрос :Подскажите, пожалуйста, как будет рассчитываться НДФЛ при продаже квартиры в следующей ситуации. В 1996 году квартира была приватизирована на 3 человек в равных долях. В 2005 году один из владельцев умирает и его доля наследуется одним из оставшихся владельцев. Менее чем через три года после этого перераспределения долей квартира продается.
Ответ от 12.12.2010 15:09:
Если продавец владеет долей более 3-х лет, то не платит НДФЛ с суммы, полученной от продажи такой доли. При продаже доли квартиры, полученной по наследству(если до продажи наследник владел долей менее 3-х лет) продавец имеет право на имущественный вычет по пп.1 п.1 ст.220 НК РФ в размере соответствующей принадлежащей ему доли от 1000000 руб.(вычет на всю квартиру в такой ситуации), а с превышения НДФЛ составит 13%(если продавец-резидент РФ по уплате налогов-ст.207 НК РФ)
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 2 апреля 2007 г. N 03-04-06-01/107
Поскольку одна из долей в квартире находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, то налогоплательщику в установленном порядке может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме дохода, полученного от продажи квартиры пропорционально данной доле
Учитывая, что вторая доля в квартире получена в порядке дарения, то согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме дохода от продажи квартиры пропорционально доле, но не превышающей 1 000 000 руб.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
Никаких противоречий тому ,что говорит Конст здесь НЕТ.
11 февраля 2011 12:40
Alex-Kor
IP/Host: 212.44.137.---
Дата регистрации: 30.04.2008
Сообщений: 14,518
Re: Налог при продаже квартиры ,если доля ней получена по наследству
Вычет на весь объект - ну-ну.
В налоговом прописано - так давайте почитаем.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если я продаю свою долю, то нет реализации имущества, находящегося в долевой собственности. Это МОЯ. доля (мое имущество). Личная. Не совместная. и т.д. Ведь я лично продаю не квартиру . а сугубо свою долю, верно? И если другая половина свою, вторую часть доли не продает (или продает через неделю) - меня-то кто лишит права на вычет? Или ограничит миллионом на весь объект?
А часть первая даной статьи, допускающая продажу доли, дает вычет именно при продаже доли.
А вот когда будем продавать полностью всю квариру, находящуюся в долевой собственности - вот тогда и будем считать по-другому.
(В этом отличие совместной от долевой. Долю продать можно, а совместную часть - нельзя. Ну, без выделения доли).
Поэтому уже здесь есть дырка. А все дырки, как известно, в пользу налогоплательщика.
Мы не рабы. Рабы немы.
IP/Host: 77.232.15.---
Дата регистрации: 10.02.2011
Сообщений: 10
Re: Налог при продаже квартиры ,если доля ней получена по наследству
И ещё два примера.
23 декабря 2009 - 18:44
Здраствуйте!
Просьба дать разъяснение по следующему вопросу.
Квартира была куплена в июле 2004 года супружеской парой и зарегистрирована только на жену. В мае 2009 года муж умирает. Поскольку квартира была приобретена в браке, то 1/2 квартиры принадлежала мужу и подлежала разделу по наследству между женой и дочерью мужа от первого брака. Жена выкупила долю дочери мужа и стала единоличной собственницей квартиры. Соответственно в УФРС ей выдадут новое свидетельство о праве собственности с новой датой регистрации права в 2009 году. Как при этом будут определяться сроки нахождения квартиры в собственности жены в целях исчисления трехлетнего срока, предусмотренного ст. 220 налогового кодекса для получения налогового вычета при продаже этой квартиры: с 2004 года или с 2009 года? Или на половину квартиры срок будет исчисляться с 2004 года и она будет полностью освобождена от налога, а на вторую половину с 2009 года и налоговый вычет на нее будет только в сумме 1 млн. руб. (или 500 тыс. руб.)? Например, данная квартира продается в 2009 году за 1800 тыс. руб. Нужно ли будет платить налог и если да, то в какой сумме?
08 февраля 2010 - 06:50 Форум Федеральная налоговая служба (http://forum.nalog.ru/index.php?showtopic=254240)
Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Как следует из Вашего вопроса, в 2004 году за налогоплательщиком (жена) было зарегистрировано право собственности на квартиру, приобретенную на основании договора купли-продажи в период зарегистрированного брака.
После смерти мужа в 2009 году квартира была разделена между вдовой и дочерью мужа от первого брака. Соответственно, налогоплательщиком, право собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру было утрачено.
Затем в этом же 2009 году указанная 1/2 доли в праве собственности на квартиру налогоплательщиком (вдовой) у дочери мужа от первого брака была выкуплена.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Таким образом, в данной ситуации срок нахождения в собственности налогоплательщика одной половины квартиры должен исчисляться от даты регистрации права собственности на квартиру в 2004 году, срок нахождения в собственности второй половины квартиры от даты регистрации права собственности на квартиру в 2009 году.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
С учетом изложенных выше положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в случае продажи данной квартиры в 2009 году, налогоплательщик вправе уменьшить сумму подлежащих налогообложению доходов на: имущественный налоговый вычет в полной сумме, полученной от продажи 1/2 доли квартиры, находившейся в собственности более трех лет и в сумме, полученной от продажи 1/2 доли квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, но не более 1000000 руб.
Так, если квартира в 2009 году будет продана за 1800000 руб. расчет налоговой базы налогоплательщика будет выглядеть следующим образом: 1800000 (сумма дохода, полученная от продажи квартиры) 900000 (имущественный вычет в сумме, полученной, от продажи 1/2 квартиры, находившейся в собственности более трех лет) 900000 (имущественный вычет в сумме, полученной от продажи 1/2 квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, но не более 1000000 руб.) = 0.
Таким образом, дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц, у налогоплательщика не возникнет.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
сроки нахождения квартиры в собственности считаются для каждой доли отдельно, т.е. с 1/2 кваритры (900 тыс. руб.) жена ничего не платит, так эта доля у нее более трех лет, а со второй половины, которая зарегистрирована в 2009 году, (900 тыс. руб.)
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Отдел налогообложения физических лиц
УФНС России по Московской области
Коментарий к закону:
Налогоплательщику принадлежало 1/2 доли в праве общей долевой собственности на проданную квартиру более трех лет. Другая доля в размере 1/2 перешла к нему в порядке наследования менее трех лет назад. В этом случае предоставляются два вычета: один при продаже имущества, находившегося в собственности три года и более, а другой на продажу имущества, находившегося в собственности менее трех лет.
Соответственно налоговый вычет может быть предоставлен: в части 1/2 доли в праве общей долевой собственности на проданную квартиру, принадлежавшую ему более трех лет, в размере 1/2 суммы, полученной от продажи квартиры,
и в части 1/2 доли в квартире, перешедшей в порядке наследования и находившейся у него в собственности менее трех лет, в размере 1/2 суммы установленного максимального размера имущественного налогового вычета 500 тыс. руб. (1 000 000 руб. x 1/2)33.
Если квартира была продана за 3 млн руб. то доход можно уменьшить на имущественный налоговый вычет в 2 млн руб. 1 млн 500 тыс. руб. вычет в размере дохода от продажи 1/2 квартиры, находившейся в собственности более трех лет, и 500 тыс. руб. 1/2 максимального размера вычета от продажи доли, находившейся в собственности менее трех лет. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
А значит, нужно будет заплатить с такого дохода НДФЛ в размере 130 тыс. руб. ((3 000 000 руб. 2 000 000 руб.) х 13%)
Редактировано 1 раз(а). Последний раз 2011-02-11 12:49 пользователем kassandara.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству
При оформлении собственности необходимо уплачивать государственную пошлину, величина которой зависит от степени родства с наследодателем лица, оформляющего наследное имущество.
Например, наследники первой очереди должны оплатить 0,3 % от стоимости недвижимости, сумма не может превышать 100 тысяч рублей.
Существуют категории лиц, которые освобождены от уплаты госпошлины:
Для оформления договора купли-продажи не требуется согласия супруга на продажу имущества. Недвижимость, полученная в порядке наследования, не является совместно нажитым.
Стороны при продаже имущества заключают договор с последующим оформлением его в регпалате.
Предваряет заключение договора проверка чистоты сделки, которая исключит лиц, имеющие право, но не принявшие наследство. Особенность получения наследства состоит в необходимости его принятия.
Если лицо не знало или пропустило срок вступления во владение наследным имуществом, оно может оспорить право и восстановить срок в порядке судебного производства.
Сложным также является в определении круга наследников прав детей, рожденных после смерти наследодателя и проживающих совместно иждивенцев, имеющих преимущественные права наследования.
В случае возникновения лиц, которые могут претендовать на наследство, сделка может быть признана недействительной.
Для получения гарантий необходимо проверить круг лиц, проживающих ранее в квартире и получить от всех претендентов, не вступивших в наследство, официальный отказ от прав наследования.
Плательщики
При продаже имущества, полученного в порядке наследования, плательщиком налога с доходов является физическое лицо – продавец.
Уплачивается подоходный налог с продажи квартиры полученной по наследству по ставке 13 % от стоимости имущества.
При продаже можно оформить вычет в сумме необлагаемой суммы в размере 1 миллиона рублей.
Получение вычета предоставляется только в заявительном порядке. для его оформления необходимо представить декларацию 3 НДФЛ с приложением документов, подтверждающих факт и сумму продажи и право на получение льготы.
Кто не платит
Законодательством не выделяется особый круг лиц для получения освобождений от уплаты налога при продаже квартиры.
Для налогоплательщиков законом предоставлены только 2 вида льгот:
Налогоплательщик, который получил квартиру на правах вступления в наследство, не имеет возможности применить вычет в сумме фактически произведенных расходов, что является доступным при реализации другого имущества, полученного, например, путем купли-продажи.
Существует ряд лиц, которые не имеют возможности уплатить полностью налог с доходов физических лиц, который необходимо уплатить при продаже.
Как обойти уплату налога при продаже квартиры узнайте в статье: как не платить налог с продажи квартиры .
Все о налоге с продажи квартиры в собственности более 3 лет читайте здесь .
Если лицо, получившее доход, имеет объективные причины для получения отсрочки платежа, то ему необходимо обратиться в отделение ИФНС с заявлением и приложением документов, подтверждающих основание для рассрочки.
Например, при продаже квартиры, полученной по наследству инвалидом, можно обратиться с заявлением.
К документу необходимо приложить:
- Выписку из госреестра прав собственности с новым владельцем квартиры.
- Договор купли-продажи наследованного имущества.
- Платежные, финансовые документы, касающиеся продажи и получения средств.
- Справку о доходах при наличии трудоспособности и рабочего места.
- Документ об инвалидности.
- Справку, подтверждающую получение пенсии по инвалидности.
Все документы в оригиналах или копиях необходимо представить в ИФНС для получения отсрочки платежа на основании ст. 64 НК РФ .
При реализации квартир, полученных по наследству, возникает много вопросов по распределению налогов и вычета при продаже.
*Квартира передана квартиры по наследству с двумя долями
В практике возникают случаи наследования имущества двумя лицами одной очереди в равных долях.
Наследники имущества, получившие право на получение доли в размере общей собственности, имеют возможность на продажу своей части имущества.
Законодательством предоставляется имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей, предоставляемый при продаже недвижимости.
В случае продажи наследниками долей по двум договорам каждый собственник получает право применить полный вычет.
Если наследство на трех членов семьи
В случае получения наследного имущества тремя наследниками каждый получатель имущества может оформить официально свою долю в собственность.
Исключением являются случаи, когда невозможно разделить доли для продажи в силу закона или отсутствия возможности раздела недвижимости без потери назначения.
К данным случаям применяется понятие о неделимости вещей, что регулируется ГК РФ.
При возникновении ситуации с наследованием неделимого имущества в соответствии со ст. 244 ГК РФ регистрируется имущество без раздела долей в целом.
Между наследниками заключается договор, при возникновении необходимости продажи имущества недвижимость передается по одному договору.
Если реализация производилась до истечения трехлетнего срока, налогоплательщики могут получить имущественный вычет только в размере 1 миллиона, разделенного в частях между собственниками.
Раздел имущественного вычета между собственниками при продаже общего имущества без выделения долей производится на условии договоренности.
На предмет распределения вычета в долях необходимо сделать заявление в письменном виде, которое представляется в региональную ИФНС при подаче декларации и заявлении вычета.
Платится ли налог за продажу квартиры полученной в наследство пенсионером?
Физические лица имеют обязанность по уплате налога с доходов, полученных при продаже квартиры.
Для характеристики продаваемого объекта недвижимости не имеет значения, в порядке какого гражданского действия она получена – при реализации договора купли-продажи, мены. переуступки прав или наследования .
Лицо также не имеет дополнительных льгот при наступлении пенсионного возраста, даже если единственный доход – пенсионный.
Доход пенсионеров, полученный от продажи квартиры, облагается для данной категории граждан на общем основании.
Значение для определения необходимости уплаты НДФЛ в бюджет определяется только трехлетним сроком нахождения в собственности.
Если квартира по завещанию передана иностранцу?
Иностранные граждане, подобно гражданам РФ, имеют право на наследование недвижимости. Налогом наследство при вступлении также, как и в случае резидентов, не облагается.
Получение наследного имущества может производиться в стране проживания через местного нотариуса или доверенное лицо, которое может вести дела на основании выданной наследником доверенности.
Имеется возможность вступить в наследство при помощи работников консульства РФ.
Иностранным гражданином будут понесены расходы:
При продаже квартиры, доставшейся по наследству, которая находилась в собственности наследника-иностранца менее 3-х лет, нерезиденту необходимо будет уплатить НДФЛ в размере 30 % от стоимости договора.
Льгота в виде вычета не предоставляется. При наличии договора между странами об исключении двойного налогообложения, лицо будет освобождено от уплаты налога в стране проживания.
Какой подоходный налог с продажи квартиры менее 3 лет можно посмотреть в статье: налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет .
О налоге с продажи гаража более 3-х лет, читайте здесь .
Как осуществляется уплата налога при продаже автомобиля, узнайте здесь .
Наследные дела всегда сложны для лиц, далеких от знания юриспруденции. Права на имущество, полученное по завещанию или в порядке наследования по очереди, можно оспорить путем судебного делопроизводства.
Одними из сложных вопросов являются продажа наследной недвижимости.
Необходимо грамотно подойти к определению круга претендентов, вступлению в права наследования и собственности, соблюсти порядок оформления продажи при необходимости и оплатить налог с доходов в бюджет.
Налоговый вычет при продаже доли в квартире, полученной по наследству
Мы продали квартиру полученную по наследству. За 3 800 000. Моя доля составляет 1/5. Владел менее 3х лет.
4/5 доли принадлежало моей родственнице Шариповой свидетельство полученной по договору дарения в 2009г.
Согласно договору продажи 3 040 000 получила Шарипова и соответственно 760 000 получил Даянов ( это Я)
После продажи заполнил декларацию, где указал сумму продажи 760 000. и заявил на налоговый вычет.
Но налоговый инспектор считает иначе, они провели проверку и составили акт по результатам которого я должен уплатить в бюджет 72 800р.
Должен ли я действительно оплатить эту сумму или я прав? Как оспорить решение налоговой?
15 Сентября 2014, 10:00 Даянов, г. Уфа
Ответы юристов (12)
В связи с тем, что Вы владели 1/5 доли и соответственно продали ее, то и налоговый вычет можете использовать в той же пропорции, т.е. пятую часть от миллиона. Соответственно по ставке 13% у Вас оставшаяся налогооблагаемая база равна 560 тыс.руб. НДФЛ составляет 72800. К сожалению решение ИФНС правомерно.
С уважением, Иван.
15 Сентября 2014, 10:15
Есть вопрос к юристу?
Если бы Вы продавали свою долю по отдельному договору купли-продажи, а не обе доли одновременно по одному договору, то Вам не нужно было бы платить налог, так как ее стоимость менее 1 млн. руб.
15 Сентября 2014, 10:15
Здравствуйте! Инспектор прав. Поскольку квартира продана по одному договору купли продажи, то имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами пропорционально долям.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМОот 23 декабря 2013 г. N 03-04-07/56593
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 11.09.2013 N БС-4-3/16462 по вопросу получения имущественного налогового вычета при продаже доли в нежилом помещении и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.Из письма следует, что нежилое помещение, находившееся в общей долевой собственности четырех собственников, продано по одному договору купли-продажи.
В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ статья 220 изложена в новой редакции с 1 января 2014 года.
Об имущественном вычете при продаже жилых домов, квартир, комнат и т.д. и при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, см. подпункты 1 и 3 пункта 2 новой редакции.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле .
В случаях, когда объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.Учитывая изложенное, при продаже нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере, пропорциональном его доле в нежилом помещении.
15 Сентября 2014, 10:17
Ваша налоговая ошибается.
Письмо Минфина России от 07.03.2008 N 03-04-05-01/60
Финансовое ведомство разъяснило, что если
налогоплательщик продает часть жилого помещения, которая отдельно
поименована в свидетельстве о государственной регистрации права и
находится в собственности менее трех лет, то при ее продаже
имущественный вычет предоставляется в размере, не превышающем 1 млн руб .
Аналогичные выводы содержит-Письмо ФНС России от
18.08.2009 N 3-5-03/1282@Письмо ФНС России от 24.06.2009 N
3-5-04/871@Налоговое ведомство разъяснило, что при продаже выделенной в
натуре доли в квартире имущественный вычет может быть предоставлен в
размере не более 1 млн руб. либо в сумме фактически понесенных расходов
по приобретению этой доли.
Так же НК РФ предусматривает договоренность между собственниками при разделе имущественного вычета. Так как Ваша совладелица владеет своей долей более трех лет, она налог не платит, следовательно Вы можете воспользоваться полным вычетом в 1 млн. рублей.
15 Сентября 2014, 10:17
Если ВЫ продали квартиру как единый объект права собственности, находившейся в общей долевой собственности (по одному договору), имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. действительно распределяется между совладельцами этой квартиры
Это подтверждается Письмами и разъяснениями Минфина.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО от 29 октября 2007 г. N 04-2-03/003109
О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДА ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА
Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо о порядке предоставления имущественного налогового вычета в отношении доходов от продажи доли в квартире и сообщает.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекса) право дачи письменных разъяснений налогоплательщикам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах предоставлено Министерству финансов Российской Федерации.
Руководствуясь положениями пункта 4 статьи 32 Кодекса и с учетом разъяснения Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 11.04.2007 № 03-04-05-01/109 ФНС России информирует о следующем.
Положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, применяемыми к доходам, полученным в период после 1 января 2005 года, предусмотрено, что имущественный налоговый вычет в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи доли в квартире, предоставляется в размере 1 миллиона рублей, если срок владения такой долей составил менее трех лет.
Положения абзаца 4 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса о распределении размера указанного вычета между совладельцами жилого объекта, находящегося в общей долевой собственности, применяются только в случае одновременного отчуждения жилого объекта в целом в данном случае — всей квартиры).
Действительный
Государственный советник
Российской Федерации
3 класса
И.Ф.ГОЛИКОВ
15 Сентября 2014, 10:21
Я смотрю мнения разделились.
Прошу внимательно прочитать 220 ст НК РФ
3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)
раздел вычета по договоренности возможен только при общей совместной собственности
в данном же случае распределение вычета идет строго по долям
15 Сентября 2014, 10:25
Продолжу свой ответ:
Так как Вы доли в квартире, принадлежащие Вам и родственнице Шариповой продали одновременно, т.е продали жилой объект в целом, то положения НК о распределении налогового вычета в размере 1 млн. руб как раз и будет применяться в Вашем случае, если бы Вы продавали отдельно свою долю, то имели бы право на вычет в размере 1 млн. руб. На практике обычно в таких случаях, чтобы минимизировать налоги, каждый из совладельцев продает свою долю по отдельному договору.
15 Сентября 2014, 10:28
Еще бы хотел напомнить, хотя я полагаю все коллеги это и так знают, что письма Минфина не являются номативно-правовым актом, и ссылаться на них не следует, так как даже сотрудники налоговых, для которых кстати эти письма и предназначены, не всегда руководствуются ими.
15 Сентября 2014, 10:29
Да, коллеги правы, извините, не правильно прочитала вопрос.
15 Сентября 2014, 10:32
Положения абзаца 4 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса о распределении размера указанного вычета между совладельцами жилого объекта, находящегося в общей долевой собственности, применяются только в случае одновременного отчуждения жилого объекта в целом в данном случае — всей квартиры).
Действительный
Государственный советник
Российской Федерации
3 класса
И.Ф.ГОЛИКОВ
и еще по цитате из вышеуказанного — откройте НК РФ и прочитайте п.п. 1 п.1 ст. 220
для сравнения вот цитата данного пункта
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013))
(см. текст в предыдущей редакции)
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством)
налицо явное несоответствия письма минфина и налогового кодекса, так есть ли смысл обращаться к письму
15 Сентября 2014, 10:36
Моя доля составляет 1/5 — досталась по наследству. Владел менее 3х лет.
4/5 доли принадлежало моей родственнице Шариповой свидетельство полученной по договору дарения в 2009г.
Вы продаете квартиру как единый объект. В этом случае применяем ст.220 НК РФ
3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)
Если бы Вы продали квартиру долями Вы 1/5, а Шарипова 4/5, то Вы имели бы право на имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей, а у Шариповой в связи с нахождением доли более 3-х лет обязанность по уплате налога и подаче декларации отсутствует.
Также если бы квартира находилась в общей совместной собственности (без определения долей), то мы бы применили
либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)
То есть, Вы могли бы распределить его по соглашению как угодно.
В Вашем же случае 1/5 от 1 000 000 = 2 00 000 рублей составил Ваш имущественный налоговый вычет.
15 Сентября 2014, 10:42
г. Нижний Новгород
В подтверждение ответа, коллеги Мусиной Анжелы
15 Сентября 2014, 11:03
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам - это намного быстрее, чем искать решение.
Источники:
Следующие консультации:
- Имеет ли свекровь право на наследство после смерти сына
- Как исправить ошибку в свидетельстве о наследстве
Комментариев пока нет!