Как передать дом по наследству
Жилая недвижимость: дарить или завещать?
Текст: Дмитрий Наумкин Фото: Алексей Александронок
Наиболее приемлемым вариантом передачи недвижимости в собственность родственников выглядит договор дарения. Однако многое зависит от конкретной ситуации: степени родства, отношений в семье. В некоторых случаях выгоднее завещание, гораздо реже – договор купли-продажи.
Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?
Из чего выбираем?
Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит - лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов. и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю подарка. При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.
Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание. В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?
По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации Адвекс.
Почему подарок лучше?
По мнению заместителя директора АН Бекар Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог. Если же договор дарения оформляется между неродственными душами, то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры. Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, - это покупка комнаты или доли в квартире, - считает эксперт.
В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.
К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ - 13% от полученного дохода.
Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий, - замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН.
Юристы отмечают, что договор дарения - это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее - не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен подарок, а вот для самого дарителя - не всегда.
После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.
Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.
Когда подарок не в радость
Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.
Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, - замечает Елена Василевская. - А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица.
Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.
На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, - это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники - дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей. Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.
Специалист Адвекс. Недвижимость отмечает два наиболее популярных случая передачи недвижимости по договору дарения. Во-первых, в сложных ситуациях, когда соседи по коммунальной квартире шантажируют продавца комнаты своим преимущественным правом покупки. В таких обстоятельствах обычно практикуют двухэтапную сделку. Сначала покупателю дарят долю в комнате, а потом продают все остальное как новому собственнику, имеющему равные права со всеми остальными.
Во втором случае речь идет о дележе наследства между детьми. К примеру, у женщины есть дочь и пьющий сын-инвалид. Мать завещала квартиру дочери, но после вступления завещания в силу сын получил две трети от половины жилплощади как нетрудоспособный наследник. В этой ситуации матери и дочери разумнее было заключить договор дарения. По мнению Владимира Спарака, в истории с комнатами в коммуналках или с передачей части квартиры договор дарения - иногда вынужденная мера. Если для заключения договора купли-продажи необходимо собрать отказы от преимущественного права покупки, то при заключении договора дарения этого не требуется, - говорит он.
Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, к самым популярным вариантам переоформления собственности при помощи дарения относит договор между родственниками, например, когда бабушка дарит квартиру внуку. Однако иногда данные договоры применяются для прикрытия сделки купли-продажи: чтобы не требовалось соблюдать право преимущественной покупки или чтобы не платить подоходный налог с продажи (если квартирой собственник владеет меньше трех лет), - отмечает эксперт. В целом, договор дарения - это оптимальная форма передачи недвижимости между близкими родственниками.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ Налоговый вычет
Как передать квартиру в наследство
Aвтор: Юлия КОРНИЛОВА
Передать квартиру в наследство можно несколькими способами: заключить договор дарения или оформить договор купли-продажи. У каждого способа свои особенности, поэтому выбор подходящей схемы зависит от конкретной жизненной ситуации.
Прежде чем составить с наследником договор купли-продажи, следует знать о некоторых тонкостях сделки. Например, если получатель наследства состоит в браке, то полученные квадратные метры становятся совместной собственностью супругов, и при разводе подлежат разделу. При этом продавец может и дальше жить в квартире, не выписываясь оттуда. Но может и потерять место жительства, если вдруг отношения между ним и покупателем испортятся.
По Гражданскому кодексу переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, - поясняет юрист консультационного центра Афина Юрий Колесниченко . Те же самые неприятности грозят продавцу, в случае если покупатель захочет продать недвижимость: бывший собственник помешать этому уже не сможет.
Следующий недостаток сделки вытекает из того, что продавец получает доход от продажи (реализации) имущества в виде стоимости квартиры, который облагается налогом. Договор составляется в письменной форме в виде одного документа. Требуется перевести право собственности на недвижимость с продавца на покупателя, подав документы на государственную регистрацию, а также зарегистрировать сам договор.
Передать в дар
Договор дарения регламентируется главой 32 ГК РФ. В отличие от купли-продажи, в этом случае нет необходимости получать согласие супруга или супруги на предоставление в дар имущества в любое время и любому лицу по своему усмотрению. От этого одаряемый будет застрахован пунктом 2 статьи 256 ГК РФ, статьей 36 СК РФ, - комментирует Юрий Колесниченко.
Преимущества дарителя следующие: он может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать имущество в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение или состояние здоровья изменятся настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному ухудшению уровня его жизни. По Гражданскому кодексу, у дарителя есть возможность отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь или членов его семьи.
Если подобная сделка заключается между родственниками, обязанность уплатить налог на доходы физических лиц при отчуждении недвижимости не возникает, - добавляет начальник юридического отдела ООО Эксперт-Центр Михаил Савилов .
Составляем завещание
Наиболее распространенный способ передачи наследства - составление завещания. Для завещателя главная особенность этой формы в том, что он не связан содержанием уже составленного завещания, и если посчитает нужным, в любое время может отписать квартиру другому лицу. Для этого лишь требуется составить новое завещание по тем же самым правилам. Им предыдущее отменится или изменится.
В этом случае наследник получает имущество по безвозмездной сделке, следовательно, будет являться его единоличным собственником даже при наличии брачных отношений с третьим лицом. По словам Михаила Савилова, при оформлении завещания расходы минимальны, однако при вступлении в наследство потребуются значительные расходы, а также могут появиться другие претенденты на наследство.
При дарении немалые расходы предстоят уже сразу (госпошлина, оплачиваемая у нотариуса, расходы на регистрацию сделки и перехода права собственности, впоследствии необходимо также оплатить налог на дарение).
Налог на наследование законодательством не предусмотрен, что тоже дает преимущество этому способу передачи недвижимого имущества, - заключает эксперт.
КАК ПЕРЕДАТЬ СВОЙ ДОМ ПО НАСЛЕДСТВУ
Загородный дом – прекрасное вложение средств. Это своего рода «капитал», который можно передать, например, своим детям и внукам. Но процедура эта непростая, поэтому сегодня юристы «Зодчего» расскажут вам все, что нужно знать о наследовании. Текст большой и важный, поэтому рекомендуем его сохранить на будущее – вдруг пригодится)
Итак, дом построен. То есть существует в материальной форме в виде объекта строительства, находящегося на земельном участке.
Имейте в виду, что юридическая судьба строения – такая же, как и у земельного участка, на котором оно находится.
Это значит, что построенный дом необходимо легализовать, иными словами, зарегистрировать - внести запись о нем в ЕГРП.
Это возможно, если собственник земельного участка и построенного дома одно лицо, либо если он получил согласие собственника земельного участка на такое строительство.
Дом зарегистрировали. Получилось «домовладение»: земля с домом. Теперь нужно определить юридическую судьбу домовладения.
Законодательство нашей страны устанавливает правила наследования или по закону, или по завещанию.
Быть наследниками могут граждане, находящиеся в живых на день смерти собственника домовладения (день открытия наследства), а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти.
Быть наследниками в случае завещания могут также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства.
Если собственник домовладения (дальше мы будем называть его наследодателем) является единственным полноправным собственником, и не желает заранее писать завещание, ему на помощь приходит закон, согласно которому наследниками первой очереди являются супруги, дети и родители.
Все они наследуют имущество в общую собственность. Их доли считаются равными, но наследники могут самостоятельно путем заключения соответствующего соглашения (оно так и называется - «Соглашение об определении долей») определить доли каждого и/или разделить наследство.
Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей.
Если наследник по закону умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем, то его доля переходит к соответствующим потомкам и делится между ними поровну.
При наследовании в порядке первой очереди это - внуки наследодателя и их потомки. При наследовании в порядке второй очереди - племянники и племянницы наследодателя. При наследовании в порядке третьей очереди - двоюродные братья и сестры наследодателя.
При наследовании земельного участка учитываются следующие особенности:
Принадлежавшие наследодателю участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком (это разновидность права на недвижимое имущество, не равное по объему праву собственности, но позволяющее передавать домовладение по наследству) входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях.
По наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.
Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения (по общему правилу не менее шести соток, но предельный размер устанавливается в каждом регионе путем принятия соответствующего закона местного значения).
Если разделить земельный участок невозможно, то он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Этот наследник предоставляет остальным наследникам денежную компенсацию, равную стоимости их доли.
В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
Имейте в виду, что наследники по закону второй - седьмой очередей, нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет. Например: завещания нет. Наследники первой очереди: супруг, дети. Однако умерший содержал более года до своей смерти нетрудоспособную внучку, значит, она будет наследовать по закону наравне с супругом и детьми.
Таковы общие правила наследования по закону.
Теперь рассмотрим второй случай, когда наследодателем принято решение об оставлении наследства кому-то конкретно. В этом случае у нотариуса составляют завещание, в котором указывают что, кому и на каких условиях завещано.
Однако некоторые категории граждан получат наследство в любом случае – независимо от того, что написано в завещании. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
В обязательную долю засчитывается все, что наследник получает из наследства по какому-либо основанию.
Например, супруги приобрели усадьбу (дом и земельный участок) в деревне. Свидетельство о регистрации права собственности оформлено на супруга. Супруг умер. Составил завещание на свою долю. По завещанию наследником стал его внук (ребенок его сына от предыдущего брака). Поскольку в этом домовладении половина принадлежит супруге (это было совместно нажитым имуществом), в наследственное имущество по завещанию входит вторая половина.
Ко дню смерти супруга являлась пенсионеркой и проживала совместно более года с наследодателем. Значит, она претендует на обязательную долю наравне с внуком – то есть, на половину от доли умершего супруга. В итоге супруге будет принадлежать ¾, а внуку - ¼. Поскольку в натуральной форме выделить долю внуку нельзя (участок получится менее 6 соток, да и дом невозможно разделить) внуку полагается денежная компенсация в размере стоимости этой ¼ доли.
Таковы основные правила наследования недвижимости. Детали уже зависят от каждого конкретного случая.
#юридический_совет #зодчий
Фото Зодчий.
https://www.facebook.com/zodchii/posts/602247229934190:0
_________________
Администратор Сайта и Форума "Скопин-Народ" - Сергей Мохов
Admin Admin
Сообщения. 4005
Очки. 15335
Репутация. 21
Дата регистрации. 2012-01-27
Возраст. 59
Откуда. Россия. Рязанская область. г. Скопин
Передача наследства: как это сделать безопасно
Передача имущества по наследству – вопрос довольно деликатный, который, при решении, не удовлетворяющем всех претендентов, может привести к настоящим судебным войнам. Именно поэтому за рубежом передачу наследства начинают производить заранее, пока человек еще здоров и полон сил. Появляются трастовые и другие схемы наследования. Так, в США, несмотря на то, что все наследники считаются собственниками наследства с момента смерти наследодателя, без специального суда они лишь могут называться наследниками, а права на наследство временно передаются трастодержателю наследства. И кредиторы наследодателя могут предъявлять свои требования не к наследникам, а к наследству. И лишь потом наследники подают заявление о своем праве на наследство в пробационный суд. И хотя существует ряд отличий в разных странах в связи с разностью семейных, культурных, национальных и религиозных традиций, в целом за рубежом процессу передачи в наследство люди уделяют гораздо больше внимания, чем у нас. И это связано с нашим менталитетом, ведь в нашей стране не принято обсуждать вопросы наследования с наследодателем при его жизни. Тем не менее, к вопросу передачи наследства лучше подойти заблаговременно.
Поговорим о безопасных способах передачи наследства. Наиболее надежным из них является завещание . Это классический способ, согласно которому оформляется документ, где определяется, кому и как отойдет имущество после смерти владеющего им лица. Завещание всегда оформляется в письменной форме и требует заверения у нотариуса.
Необходимо помнить, что формулировки в завещании должны быть четкими и однозначными, чтобы не было двойного толкования. Не стоит накладывать на выполнение завещания какие-либо временные ограничения или условия, или указания о способах распоряжения имуществом, потому что в таком случае документ может быть оспорен. Однако, завещание не является гарантом получения имущества наследниками. Ведь после смерти наследодателя могут появиться третьи лица, претендующие на имущество умершего, например, нетрудоспособные супруги, родители, дети, иждивенцы.
Волю умершего можно также оспорить, если будет признано, что он на данный момент был недееспособен. Так, недавно было оспорено завещание М. после смерти которого, согласно документу, квартира должна была отойти его племяннику, а супруга М. находящаяся на инвалидности, оставалась без имущества. Было признано, что завещатель, на основе свидетельских показаний соседей и документов, был хроническим алкоголиком, проходившим лечение в психиатрической клинике, и не был способен понимать значение своих действий.
Завещание может быть аннулировано и самим наследодателем, если он решит составить новое завещание.
Все эти нюансы передачи наследства по завещанию, приводящие к конфликтным ситуациям, можно обойти, если недвижимость будет еще при жизни наследодателя подарена определенными долями наследникам. При этом споров уже не может быть, поскольку передача прав собственности на имущество через дарение является безвозмездной и безусловной. Договор дарения в пользу наследников можно составлять в простой письменной форме, без нотариального удостоверения. На имущество, которое было передано по договору дарения, не распространяется режим общей совместной собственности (в том случае, если наследник находится в браке). То есть, наследник становится единоличным обладателем подаренной собственности. Кроме того, данная процедура не облагается налогом, если и даритель, и тот, кому переходит собственность, являются близкими родственниками, поскольку в этом случае сделка является безвозмездной. Конечно, если в дарственной указана недвижимость, договор сделки необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Договор дарения можно отменить, как и завещание, однако это сделать несколько сложнее. Для этого нужны серьезные аргументы, например, ухудшение материального положения дарителя, или если одариваемый покушался на жизнь и здоровье дарителя.
Еще один способ передачи наследства – это договор ренты . Наследодатель передает в собственность определенному наследнику квартиру или дом, а наследник обязуется содержать наследодателя в форме, предусмотренной законом. Часто такие сделки совершаются в обход других претендентов на наследство. И для плательщика ренты крайне важно соблюдать условия договора, иначе он может быть аннулирован как самим наследодателем, так и обделенными наследниками.
И последний способ передачи наследства, который мы упомянем, - это договор купли-продажи, согласно которому наследникам передаются определенные доли наследства. Благодаря этому договору можно вывести часть имущества из наследственной массы после смерти наследодателя. Чтобы сделка не была оспорена обделенными родственниками и третьими лицами, необходимо зафиксировать факт возмездности сделки, т.е. передачи денег от покупателя к продавцу.
Мы рассмотрели несколько способов передачи имущества наследникам. Каждый имеет свои положительные и отрицательные моменты и может быть предпочтительным для того или иного конкретного случая. Специалисты нашего агентства помогут определиться со способом передачи недвижимости по наследству и решить все спорные вопросы, возникающие с оформлением сделки.
Источники:
Следующие консультации:
Комментариев пока нет!