Сервитуты в проекте Гражданского кодекса РФ
Сервитуты в проекте Гражданского кодекса РФ
Проектом Гражданского кодекса РФ (далее – Проект ГК РФ)[1] серьезно реформируется институт права ограниченного пользования объектом недвижимости (сервитута). Глава 20.2 Проекта ГК РФ содержит более детальное регулирование отношений, связанных с сервитутами, чем в действующем законодательстве (Гражданском и Земельном кодексах РФ).В частности, в этой главе указывается, что сервитут может быть установлен между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время в соответствии с п. 6 ст. 301 Проекта ГК РФ установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью.
Важно отметить, что действующая редакция Гражданского кодекса РФ не предусматривает закрытого перечня конкретных видов сервитутов (п. 1 ст. 274 ГК РФ), тогда как в Проекте ГК РФ содержится запрет на создание новых видов сервитутов с перечислением всех возможных (п. 5 ст. 301 и § 2 гл. 20.2Проекта ГК РФ).
Согласно п. 4 ст. 301.1 Проекта ГК РФ в соглашении или судебном решении, предусматривающем установление сервитута, должны быть указаны следующие условия:
- вид сервитута;
- условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, периодичность);
- порядок внесения и размер платы за сервитут.
Особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута.
По общему правилу сервитуты должны быть возмездными. Безвозмездные сервитуты возможны, однако Проект ГК РФ подчеркивает, что к ним не могут относиться сервитуты, которые установлены для осуществления предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 301.2 Проекта ГК РФ).
Статья 301.2 Проекта ГК РФ определяет широкий диапазон свободы в определении платы за сервитут. Размер платы, предусмотренный в соглашении об установлении сервитута или в соответствующем судебном решении, должен указываться в записи в ЕГРП. Плата за сервитут может иметь денежное или иное выражение, может быть как единовременной, так и осуществляемой в виде периодических платежей. В отношении платы за сервитут в виде твердых сумм, выплачиваемых периодически, Проект ГК РФ разрешает пересмотр размера каждые пять лет с учетом изменения цен и уровня инфляции, если отсутствует соглашение сторон.
Действующий Гражданский кодекс РФ не допускает существования срочных вещных прав. Проект ГК РФ не считает это невозможным (см. соответствующие нормы об ипотеке, праве застройки и пр.), хотя сервитут в Проекте ГК РФ по общему правилу признается бессрочным, если иное не предусмотрено Кодексом (п. 1 ст. 221, п. 3 ст. 301 Проекта ГК РФ).
Как и иные вещные права, сервитут обременяет чужую вещь (служащий земельный участок), улучшая потребительские качества другой вещи (господствующего участка). Это обстоятельство является основным возражением против срочного характера сервитута, так как срочность присуща обязательственным отношениям.
В некоторых зарубежных правопорядках срочный характер присущ личным сервитутам (см., к примеру, §§ 1090 – 1093 Германского гражданского уложения, § 473 Всеобщего гражданского кодекса Австрии), которых нет в Проекте ГК РФ. Однако фактическое введение ограниченного вещного права с определенным сроком действия и будет означать установление личного сервитута. Отметим, что в немецком правопорядке личный сервитут не может передаваться и наследоваться, тогда как в Проекте ГК РФ этих ограничений нет. Проектом ГК РФ планируется ввести правовую конструкцию, иную, чем личный сервитут в немецком праве.
Следует отметить, что Проект ГК РФ во многих нормах прямо или косвенно указывает на недопустимость такой правовой конструкции, как публичный сервитут, предусмотренный в ст. 23 ЗК РФ. К примеру, в п. 2 ст. 301 Проекта ГК РФ говорится, что сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц. Согласно п. п. 1 и 6 ст. 301 Проекта ГК РФ сервитут может быть установлен только в интересах собственника господствующего участка (соответствующего здания, строения и т.п.) или иного обладателя вещного права на объект недвижимости.
Таким образом, в случае принятия Проекта ГК РФ и сохранения положений Земельного кодекса РФ о сервитутах может возникнуть коллизия между упомянутыми нормами.
Проект ГК РФ не предусматривает основание для установления и прекращения сервитута по давности, известное римскому праву и ряду зарубежных правопорядков[2]. Однако обстоятельство длительного неиспользования сервитута может служить одним из доказательств того, что необходимость в его существовании отпадает. И наоборот, длительное использование чужой недвижимой вещи может быть основанием для установления сервитута как в судебном порядке, так и через достижение соглашения с собственником служащего участка.
Из Проекта ГК РФ неясно, каково соотношение приведенных в нем положений о сервитутах с положениями, содержащимися в Земельном (ст. 23) и Лесном (ст. ст. 9, 38) кодексах РФ, а также в ряде федеральных законов[3].
Буквальное толкование нормы п. 5 ст. 301 Проекта ГК РФ приводит к выводу о том, что установление другими кодексами и федеральными законами иных видов сервитутов, помимо указанных, не допускается. Однако объем предоставляемых прав по каждому сервитуту может уточняться федеральными законами.
Проект ГК РФ предусматривает оценочные основания установления и прекращения сервитутов, не предписывая соблюдение строгих критериев для возникновения этих правоотношений. Однако нормы гл. 20.2 Проекта ГК РФ дают некоторые ориентиры, позволяющие определить необходимость установления сервитута или же его прекращения. Так, из п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ следует, что установление сервитута не должно лишать собственника служащего участка владения, пользования и распоряжения им. В п. 2 ст. 301.1Проекта ГК РФ говорится о том, что осуществление сервитута должно происходить наиболее экономичным способом, позволяющим использовать служащую вещь по назначению и с причинением ей и ее собственнику наименьшего неудобства.
Проект ГК РФ также не допускает возложения на собственника служебной вещи каких-либо положительных обязанностей, выражающихся в совершении действий в пользу управомоченного лица[4] (п. 2 ст. 301.1)[5].
Следует отметить, что иностранным правопорядкам известны случаи, когда на собственника служебного участка возлагались различные положительные обязательства в отношении собственника господствующей вещи (некоторые виды easements в праве США, обязывающие собственника служащей вещи, к примеру, расчищать пути проезда по участку[6]). Однако данные правовые институты являются отходом от классического римского принципа "servitus in faciendo consistere nequit" (сервитут не может заключаться в обязанности к положительным действиям[7]).
В п. 3 ст. 301.1Проекта ГК РФ[8] предусматривается запрет на действия управомоченного лица, которые производят в служащей вещи изменения, превышающие требования необходимого для осуществления сервитута. Данное правило является оценочным и неопределенным, что вкупе с исключительно судебным урегулированием споров об осуществлении прав по сервитутам не будет способствовать установлению прочных и стабильных правоотношений между соседями.
Абзац 2 п. 1 ст. 301Проекта ГК РФ запрещает установление такого сервитута, который затруднит использование служащей вещи настолько, что она утратит свое назначение. Однако толкование этой нормы будет в большой степени зависеть от позиции суда и конкретных обстоятельств дела, что, возможно, не всегда оправданно.
Таким образом, данная норма устанавливает "верхнюю границу" оснований для установления сервитута. "Нижнюю" фиксирует положение п. 1 ст. 301Проекта ГК РФ, указывающее, что сервитут необходим, если без него использование господствующего участка невозможно. Суд должен определить, находятся ли отношения соседей по использованию своих объектов недвижимости в неком коридоре, ограниченном невозможностью для каждого из них осуществлять право пользования этими объектами.
Такие же оценочные и неопределенные границы оснований ("верхняя" и "нижняя") установлены для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5Проекта ГК РФ).
Нарушение этих границ признается Проектом ГК РФ достаточным основанием для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5). Проект ГК РФ не указывает, в какой форме должно быть выражено требование лица о прекращении сервитута.
Нормы ст. ст. 301.1и 301.5Проекта ГК РФ выделяют сущность сервитута как право пользования чужой вещью, что подчеркивает невозможность существования сервитута, допускающего владение и распоряжение служащей вещью. Сервитут, таким образом, определяется как право на конкретную функцию чужой вещи, а не на саму вещь. В связи с этим становится понятным один из способов (хотя и не универсальный) отделения арендных отношений от отношений сервитутного типа.
Отношения, при которых лицо осуществляет пользование чужой вещью, владея ею, не могут быть основаны на сервитуте. Однако пользование чужой вещью без владения ею может быть основано как на договоре аренды (ст. 606 ГК РФ), так и на сервитуте.
Отсутствие казуальных норм в регулировании отношений, связанных с сервитутом, не является плюсом в регулировании этого вопроса. Многообразие спорных ситуаций, еще не разрешенных в судебной и правоприменительной практике, буде т способствовать возрастанию количества таких споров, различным образом решаемых судебными органами. Становление единой судебной практики по спорным вопросам, связанным с сервитутами, потребует значительного времени и неминуемо повлечет за собой нестабильность сервитутных правоотношений.
Это обстоятельство может заставить участников оборота избегать установления сервитута и использовать, например, ныне широко применяемый договор аренды, несмотря на риски, присущие арендным правоотношениям.
[1] Текст Проекта ГК РФ приводится по СПС "КонсультантПлюс" по состоянию на 1 августа 2011 г.
[2] См., к примеру, ст. 1250 Гражданского закона Латвийской республики, ст. ст. 690 и 706 Французского гражданского кодекса, ст. 406 Гражданского кодекса Украины.
[3]Например, ст. 38 Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. 26 Федерального закона от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель", ст. 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. 8 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
[4] Такие "обязательства" следует отличать от обычных негативных обязательств, которые заключаются в возложении на себя ограничений в определенной сфере и связаны с бездействием в установленных ситуациях, к примеру обязанностей, касающихся неразглашения конфиденциальной информации, а также различных ограничений деятельности в дистрибьюторских соглашениях. В указанных случаях подобные обязанности сохраняются лишь перед контрагентом в обязательственных правоотношениях. При установлении сервитута такие негативные "обязательства" будут иметь право следования как на стороне собственника служащей вещи, так и управомоченного лица.
Строго говоря, термин "управомоченное лицо", употребленный в п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ, является не очень удачным, так как косвенным образом связывает управомоченного и обязанного в отношении установленного сервитута лиц. В действительности указанные лица между собой никак не связаны, а лишь осуществляют права, предусмотренные в отношении служащего участка, и претерпевают установленные ограничения и неудобства. Сервитут устанавливается не в отношении определенного лица, а в отношении вещи (недвижимости).
Классическое представление об обязательственно-правовом характере ограниченных вещных прав, в частности сервитутов, см.: Райхер В.К. Абсолютные и относительные права (к проблеме деления хозяйственных прав). В особенности применительно к советскому праву // Вестник гражданского права. 2007. N 2.С. 144-204. Однако большинство правоведов данные взгляды на природу сервитутов не разделяют.
[5] Обращаем внимание на то, что наименование данного пункта является следствием опечатки, поскольку в порядковом выражении этот пункт 3-й.
[6]См. Restratement of the Law Third, Property (Servitutes), 2000. В американском праве особо оговаривается, что случаи возложения на собственника служащей вещи каких-либо активных обязанностей являются исключениями из общего правила (KevinGray, SusanFrancisGray. LandLaw. 6thed. – Oxford University Press, USA, 2009, p. 232-233).
[7] Данный отход неудивителен, поскольку правовая система США относится к семье общего права (commonlaw).
[8] Обращаем внимание на то, что наименование данного пункта является следствием опечатки, поскольку в порядковом выражении этот пункт 4-й.
Комментариев пока нет!