Образец договора купли продажи квартиры полученной по наследству
Покупка квартиры, которая досталась по наследству
Покупка жилого помещения, которое передано продавцу на правах наследуемого имущества, несет определенный риск. Это обусловлены тем, что квартира может быть обременена иными наследниками, не участвующими в сделке, которые могут заявить права на реализованное жилье даже по прошествии нескольких лет. Такое возможно в случае, когда нотариус не смог отыскать наследника.
Предварительно продавцу необходимо зарегистрировать унаследованную квартиру в органах ФРС.
Перечень документов
Перечень документов, необходимых для совершения процедуры продажи:
Этапы сделки
Перед покупкой жилого помещения, которое было передано продавцу в качестве наследства, потенциальному покупателю необходимо удостовериться в отсутствие иных претендентов на квартиру. Наследники прямой очереди могут не быть указаны в завещании/свидетельстве о наследстве по закону, однако, они обладают правом на реализуемую квартиру. Также спустя какое-то время заявить о своих правах могут и лица, отбывавшие наказание в тюрьме или же проживавшие за границей и не знавшие о смерти своего родственника.
Шаг 1: проверка документов на квартиру
В соответствии с этим покупателю необходимо получить от продавца документ, в соответствии с которым последний берет на себя обязательства по решению вопросов с родственниками. Также допустимо принятие письменного отказа иных наследников от квартиры.
ВАЖНО: Нотариус вправе, но не обязан принимать меры к розыску наследников. Это значит, что при отсутствии сомнений и наличии заявивших свои права наследников, свидетельство о праве на наследство будет выдано без дополнительной проверки всех обстоятельств.
Дополнительно можно запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, ранее зарегистрированных в квартире и, как бы это не банально звучало, пообщаться с соседями – они то уж точно смогут сказать обо всех семейных проблемах, которые творились у них за стенкой. И если все они в голос однозначно заверят вас, что в этой семье была или же идет в настоящий момент «война» за имущество – такой сделки лучше избежать.
Шаг 2: определение стоимости имущества
Если реализации подлежит жилое помещение, которое находится в собственности продавца не более трех лет с момента принятия наследства, при продаже наследник должен оплатить налог в размере 13 % от общей стоимости жилья.
Для снижения указанной суммы недобросовестные продавцы могут предложить покупателю сделку, в соответствии с которой сумма, указанная в договоре, значительно ниже той, что оговорена в действительности. Данное действие прямо противоречит нормам законодательства и соглашаться на подобную сделку не рекомендуется, так как в случае оспаривания сделки в судебном порядке, с последующим ее расторжением, покупатель получит лишь ту сумму, которая была оговорена в договоре.
Шаг 3: свидетельство о праве собственности
При покупке жилья, являющегося наследственным, необходимо убедиться в наличии у продавца нотариально удостоверенного свидетельства, которое подтверждает право указанного лица на обладание недвижимым имуществом и выданного на основании него свидетельства о госрегистрации прав собственности на жилье. Отсутствие указанного документа препятствует проведению сделки по продаже жилого объекта.
Шаг 4: покупка жилой собственности
Приобретение наследственной квартиры происходит в соответствии с принятыми правилами, согласно которым сторонам необходимо удостоверить сделку купли - продажи недвижимого объекта в регистрационном органе. Если все проходит успешно, покупатель получает на руки свидетельство о регистрации его прав на жилье, а продавец – заверенную копию договора купли-продажи.
Жилищный Консультант
Покупка квартиры, полученной по наследству
Введение
Согласно действующему законодательству, наследование может происходить двумя путями: по закону и по завещанию . В первом случае призываются претенденты на наследство в соответствие с очередностью, прописанной в гражданском кодексе, а при наследовании по завещанию преемник определен наследодателем заранее и зафиксирован в соответствующем документе.
В роли наследуемого имущества может выступать практически любая вещь, предмет, ценность. Не исключение и недвижимость. Жилплощадь может быть передана одному наследнику, а может быть поделена на доли, согласно воле покойного.
Чем опасна покупка квартиры по наследству? Основной проблемой, которая может возникнуть при покупке такого жилья, является то, что покупатель вместе с самим жилищем получает и имущественные претензии тех лиц, чьи права были нарушены во время распределения наследуемой массы. К примеру, супруг(а) или дети покойного желают получить часть наследства и подают заявление в суд, чтобы оспорить завещательный акт . Подобных случаев очень много, и, прежде чем покупать квартиру. переданную собственнику в порядке наследования, необходимо решить, готов ли покупатель к такому повороту событий.
Такие ситуации возможны, потому что законодательно нотариус не должен проверять круг претендентов на наследство. Кроме того, человек, который не предъявил свои права на имущество в течение полугода, однако имел на то веские причины, вправе получить свою часть наследства. Также не стоит забывать о тех лицах, в отношении которых предусмотрена обязательная доля наследства, даже при наличии завещательного акта. Проблемой может стать и признание продавца недостойным наследником . В данном случае, жилье возвращается собственнику, а покупатель самостоятельно пытается вернуть назад свои деньги через суд и приставов.
При покупке важно обратить внимание еще на один момент. Если в документе имеется завещательный отказ . то покупатель не сможет выселить из квартиры того человека, в пользу которого он сделан, до конца его жизни.
Стоит внимательно отнестись к тем случаям, когда квартира находится во владении покупателя менее 3 лет . В данном случае продавец должен уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости жилья, превышающей 1 млн. рублей . Разумеется, продавцу такое положение вещей крайне невыгодно, и он уговаривает покупателя поставить в договоре стоимость квартиры именно в этом размере. Данное действие чревато тем, что в случае судебных разбирательств, покупатель сможет потребовать к возврату только ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры ].
Порядок покупки квартиры, полученной по наследству
Покупка квартиры по наследству осуществляется в соответствии с определенным порядком:
- Стороны договариваются о сделке купли продажи и собирают все необходимые документы.
- Покупатель проводит основную и дополнительную проверки документации. Следует внимательно изучить порядок наследования, удостовериться, кто прописан в квартире, и проверить жилплощадь на предмет обременений.
- Оформляется договор купли-продажи и подписывается.
- Сдается на регистрацию в Росреестр .
- Происходит передача денежных средств .
Передача денег может быть осуществлена и до регистрации сделки. Данное решение принимается сторонами совместно и прописывается в договоре купли-продажи. Сам документ должен отвечать всем требованиям закона. В договоре обязательно прописываются полные данные всех участников сделки, а также указывается предмет сделки и его стоимость. Крайне важно, указать в соглашении о том, что имущество досталось продавцу в порядке наследования, и подтвердить данный факт соответствующим документом.
Что касается оплаты, то законом предусмотрены несколько вариантов передачи денежных средств. В первом случае, оплата происходит после подписания акта купли-продажи, но до момента регистрации. Второй варианта заключается в передаче денег после регистрирования. Последний способ – это расчет через банковскую ячейку . когда покупатель помещает туда денежные средства, а продавец забирает их после регистрации сделки, по предъявлению соответствующей документации.
Наиболее безопасным, по мнению опытных продавцов и покупателей, считается последний вариант, поскольку это позволяет соблюсти интересы все участников сделки и исключить использование многочисленных мошеннических схем .
Нюансы при покупке квартиры, полученной по наследству
Существенным преимуществом покупки квартиры, полученной при наследовании, может стать стоимость жилплощади . Чаще всего, жилье реализуют родственники, которым оно досталось в совместную собственность. Желая быстрее получить деньги, они реализуют квартиру по заведомо заниженной цене, что, конечно же, выгодно для покупателя.
Впрочем, часто встречаются ситуации, когда продавец пытается избавиться от квартиры имеющей какие-либо обременения или недостатки. Чтобы не стать жертвой недобросовестного человека, покупателю следует побеспокоиться о тщательной проверке возможной сделки. Если же согласие достигнуто, то уделить должное внимание оформлению договора купли-продажи. В частности, ни в коем случае нельзя занижать стоимость квартиры, как бы продавец об этом не просил, а если при наследовании большинство наследников отказалось от имущества в пользу продавца, то следует выяснить, по какой причине это произошло.
Значительно снизить возможные риски покупки квартиры по наследству поможет страхование сделки. Даже если покупатель потеряет свое законное право на имущество, страховщик обязан будет выплатить весь причиненный ущерб.
Если продавец предлагает совершить сделку по доверенности, а собственник все время отсутствует, то самое время отказаться от сделки, поскольку существует очень высокая вероятность ее незаконности.
До подписания договора купли-продажи, покупателю следует изучить всю историю жилплощади. Для этого потребуется заказать выписки из ЕГРП и домовой книги . В данных документах содержится информация относительно лиц, проживающих в квартире. Дополнительно стоит побеседовать с соседями.
Существенным вопросом, который необходимо проверить, является порядок наследования жилья. Чем больше родственников у покойного собственника квартиры, тем выше вероятность появления других наследников. Кроме того, необходимо проверить завещание на предмет наличия завещательного отказа, для чего потребуется посетить нотариат.
И еще ряд нюансов, на которые следует также обратить внимание. Удостовериться в том, что предыдущий владелец действительно умер, а продавец является тем, за кого себя выдает.
Список необходимых документов
Для купли-продажи унаследованной квартиры потребуется такая документация:
Каждый документ представляется в виде оригинала и копии.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры, полученной по наследству
Вопрос . Здравствуйте, меня зовут Оксана. Я собралась приобретать жилплощадь, однако продавцу она досталась в порядке наследования . Цена на жилье гораздо ниже рыночной и меня это беспокоит. Подскажите, как проверить, имеются ли еще претенденты на эту квартиру? С какого момента купля-продажа станет действительной, и могут ли появившиеся наследники ее оспорить?
Ответ . Здравствуйте, Оксана. Согласно ст. 558 ГК РФ. договор купли-продажи считается действительным после того, как он прошел официальную регистрацию в Росреестре . Впрочем, несмотря на это, появившиеся в течение трех лет с момента открытия наследства, претенденты, могут легко оспорить сделку в суде и потребовать свою часть имущества.
Чтобы избежать таких проблем, следует обратиться в нотариальную контору и прояснить для себя порядок наследования и количество возможных претендентов на имущество. Если вероятность появления преемников высока, то лучше от сделки отказаться.
Пример по покупке квартиры, полученной по наследству
Гражданин П. получил по завещанию квартиру, однако в документе имелась оговорка в виде завещательного отказа . согласно которой он должен был гарантировать своей бабушке пожизненное проживание на этой жилплощади.
Оформив свидетельство о наследовании, П. дал объявление о продаже жилища по заниженной стоимости. Покупатель нашелся достаточно быстро, и сделка была оформлена. Обрадовавшись низкой цене, он не стал обращаться в нотариат и знакомиться с завещанием.
После того как П. получил денежные средства, а покупатель свидетельство на собственность, выяснилось, что там проживает бабушка, которую выписать нельзя. Покупатель подал на продавца заявление в полицию и суд по факту мошенничества, однако судья признал сделку действительной, поскольку именно покупатель не ознакомился с соответствующей документацией, хотя она имелась в деле.
Заключение
В итоге можно сформулировать следующие выводы:
- Покупка квартиры, полученной в порядке наследования, может иметь ряд нюансов . которые следует учитывать при подписании соглашения.
- Процедура осуществляется по стандартной схеме, за исключением проверки документации по жилищу.
- Чтобы не стать жертвой мошенников, при оформлении сделки следует уделить внимание порядку наследования имущества и условий получения квартиры.
- Чтобы обезопаситься, следует застраховать сделку.
- Не рекомендуется искусственно занижать стоимость жилья в договоре купли-продажи.
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов:
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство: нужно ли для этого разрешение супруга, а также кто может оформить сделку без уплаты налогов
Буква закона
Можно ли продать квартиру полученную в наследство? Доставшуюся по наследству квартиру, гражданин может продать, подарить ее, как и другое свое имущество .
Продать наследство владелец вправе только после оформление права собственности. Порядок вступления в наследство, регистрации права собственности, отчуждения регулируется Гражданским кодексом РФ. Порядок налогообложения при реализации недвижимости описан в Налоговом кодексе РФ :
- Обязательная регистрация прав на полученную по наследству недвижимость регламентирована ст. 131 ГК РФ .
- Размеры и порядок уплаты госпошлины регламентируются ст. 333.24 – 25 НК РФ .
- Порядок налогообложения сделки купли-продажи унаследованной квартиры – ст. 220 НК РФ .
- Обязательная госрегистрация имущественных прав после покупки унаследованной квартиры оговорены в ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997г.
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
Продать квартиру полученную по наследству, разрешается после регистрации прав собственности (ст. 131 ГК РФ). Это важное условие для заключения договора купли-продажи. А вот, продать квартиру до вступления в наследство нельзя.
Наследники получают у нотариуса подтверждение вступления в наследственные права, после чего обращаются в Росреестр с таким пакетом документов:
Важно! Если в отчуждаемой квартире проживает несовершеннолетний, для реализации нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Документы необходимые для сделки
Перечень необходимых документов :
Важно! Нужно ли согласие супруга при продаже квартиры полученной в наследство? Не нужно, поскольку наследственное имущество не считается совместной собственностью мужа и жены.
С целью обеспечения безопасности сделки покупатель должен узнать у владельца – есть ли иные претенденты-наследники на имущество . Если таковые имеются, стоит перед проведением сделки получить письменный отказ от наследных прав.
Правила составления договора
В документе обязательно фиксируются такие моменты:
- Информация о подписантах.
- Адрес квартиры, сведения из кадастрового паспорта.
- Рыночная стоимость недвижимости, с указанием задатка. При возникновении споров покупатель сможет потребовать возмещения прописанной в документе суммы.
- Сроки и метод передачи средств.
Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Документ должен пройти госрегистрацию, и только после этого он считается действительным, а сделка – заключенной .
Образец договора купли продажи квартиры по наследству вы можете скачать тут .
Пошаговая инструкция: как продать квартиру после вступления в наследство
Наследник должен соблюсти все пункты.
Порядок сделки следующий:
- Вступить в наследование. Для этого в течение 6 месяцев со дня кончины наследодателя необходимо обратиться к нотариусу с вопросом получения наследства.
Важно! При продаже наследственной квартиры, не нужно предоставлять согласие супруга. Наследственная недвижимость не считается нажитой совместно. Однако о наличии иных претендентов на наследуемое имущество стоит осведомиться. Если таковые имеются, нужно взять от них письменный отказ от претензий на квартиру.
Налоги
Продажа квартиры по наследству не различается с другими операциями по реализации недвижимости . Для них действуют общие правила налогообложения. А кто не платит налог с продажи? Рассотрим ряд нюансов:
- Если наследник владел имуществом три года и более, при продаже с него не будет взиматься подоходный налог (согласно ст. 220 НК РФ).
- Трехлетний период исчисляется со дня кончины наследодателя.
В 2016 году в налоговые правила были внесены существенные изменения . Если наследник владел квартирой меньше 5 лет, при реализации он уплатить налог 13% стоимости реализуемого имущества.
Нововведения не распространяются на:
- Приватизированные квартиры.
- Унаследованные от ближайших родственников, членов семьи.
- Квартиры, приобретенные в результате выполнения договора пожизненного содержания с иждивением.
Что делать, если период владения менее 3-х лет?
Сделка подлежит обязательному налогообложению . После продажи квартиры, продавец обязан предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ. При этом:
Важно! Налоговый вычет при реализации недвижимости разрешается проводить только один раз.
Когда не взимается налог?
Как продать квартиру полученную по наследству без уплаты налогов? Не платить налог, могут только подпадающие под льготы. К ним относят:
Смотрите далее видео о том, сколько ждать, чтобы не платить налог при продаже:
Стоит знать . Чтобы получить налоговое освобождение, продавец должен обратиться в ближайшее отделение налоговой службы с подтверждающими документами.
Выводы
Чтобы избежать проблем с продажей квартиры после вступления в наследство, наследник должен своевременно вступить в права и пройти регистрацию в Росреестре.
Покупатели обязательно должны выяснить наличие иных наследников-претендентов на продаваемую квартиру и потребовать от них письменный отказ. Кроме этого нужно удостовериться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети (узнать об этом поможет выписка из домовой книги).
При реализации квартиры, в которой зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, обязательно предоставляется разрешение опекунского совета на реализацию.
В документе лучше указать реальную стоимость, чтобы при возникновении споров покупатель мог потребовать возмещения всей выплаченной суммы.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
Когда можно продать квартиру полученную в наследство
Согласно статистике, каждый третий человек получает собственное жилье путем наследства от любящих родственников. Однако в жизни все постоянно меняется, следовательно, в один прекрасный момент возникает необходимость продажи квартиры по наследству.
Продать квартиру в течение 1 года после оглашения завещания нельзя, этого попросту не допустит нотариус. Кроме того, покупатели неохотно идут на сделку, если квартира перешла по наследству недавно.
Документы для оформления продажи наследственной квартиры
Для продажи квартиры по наследству необходимы документы :
Согласно ст. 558 ГК РФ, заключается договор с покупателем, который вступит в законную силу после государственной перерегистрации прав .
Необходимо, чтобы все, кто помимо собственника получил долю в квартире по наследству, отказались от своего имущества в письменном виде. В ином случае сделка может впоследствии оказаться недействительной.
Далее узнаете подробнее об особенностях продажи доли в квартире .
Налоговый вычет и налог на продажу квартиры полученной по наследству
Согласно действующему законодательству в сфере налогообложения, наследники избавляются от необходимости вносить пошлину при получении наследства. Однако при его продаже граждане обязаны оплатить налоговый сбор, как и при составлении обычного договора купли-продажи.
Практический каждый гражданин, продающий наследство, платит налог. Соответственно Федеральному закону от 23 июля 2003 года №213 «О внесении изменений в 220 статью налогового кодекса» наследник обязан оплатить государственную пошлину в размере 13% от стоимости недвижимости.
Соответственно действующей тарифной ставке по налоговым вычетам, которая составляет 13%, наследник имеет законное право воспользоваться одним из представленных вариантов, если он подпадает под определенную льготу:
Кто не платит налог
Есть категория граждан, которые не уплачивают налог вследствие совершения сделки. К ним относятся:
Эти 3 категории физических лиц защищены законом от выплат государственных пошлин при совершении сделки по продаже квартиры или иной недвижимости полученной по наследству.
Особенности продажи квартиры, полученной в наследство
Получая в наследство недвижимость, гражданин приобретает на нее право частной собственности. Это означает, что он может продавать ее или дарить, как и любое иное имущество.
Каких-либо определенных особенностей по оформлению сделок с наследуемым имуществом законом не предусмотрено.
Несмотря на это, приобретатель такого вида недвижимости все равно имеет определенные риски, а перед продавцом могут возникнуть сложности при его продаже.
Связано это с тем, что продажа квартиры, полученной по наследству, содержит все определенные нюансы, которые следует знать и соблюдать, чтобы избежать возможных неприятных моментов.
Общие сведения
Недвижимое имущество, полученное в порядке наследования, может быть продано только в том случае, если на него оформлены все соответствующие документы.
Многие полагают, что совершение такой сделки ничем не отличается от обыкновенной процедуры по продаже любой недвижимости .
На самом деле все гораздо сложнее и сама процедура имеет определенные нюансы:
- Для начала необходимо оформить наследство, то есть полноправно вступить в него.
- После получения всех подтверждающих бумаг потребуется оформить право собственности на приобретенное имущество.
- Если возникнет решение продать недвижимость, полученную в порядке наследования, то необходимо учитывать налогообложение. При владении квартирой менее трех лет. придется заплатить налог в размере 13% от общей стоимости сделки.
Законодательство
Все моменты, касающиеся наследства, регулируются отдельной главой Гражданского кодекса РФ.
Относительно продажи наследственной квартиры, необходимо придерживаться:
В части налогообложения при продаже имущества, полученного в порядке наследования, все существенные условия содержаться в Налоговом кодексе РФ.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Обозначить круг наследников и зафиксировать процедуру приобретения имущества после смерти наследодателя можно с помощью завещания.
Владение и распоряжение наследуемым имуществом может происходить только после прохождения процедуры регистрации.
Если упустить эту процедуру из внимания, то договор купли-продажи квартиры будет считаться недействительным.
Продажа квартиры, полученной в наследство, может быть осуществлена только после сбора всех требуемых документов.
Особенности оформления
Оглашение завещания и принятие наследства являются лишь частью долгого пути, ведущему к реализации полученного недвижимого имущества.
По закону распоряжаться полученным имуществом, в том числе заниматься его продажей, можно только по истечении 6 месяцев, когда наследник получит на руки официальное подтверждение о вступлении в наследство.
Помимо этого, продажа наследуемого имущества имеет ряд особенностей, которые стоит учитывать перед его продажей:
Следует знать все этапы продажи квартиры при планировании сделки.
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры? Узнайте тут .
Договор продажи
Договор купли-продажи квартиры. полученной в наследство, не имеет существенных отличительных признаков от сделки, касающейся любого другого имущества.
Главное, на что стоит обратить стороне, покупающей квартиру такого типа, это ее стоимость.
Довольно часто, чтобы не платить большой налог в связи с продажей квартиры, продавец значительно занижает сумму в договоре.
Фактическая стоимость, как правило, оговаривается в устной форме.
Такая схема опасна тем, что при возникновении спорной ситуации покупатель не сможет доказать, какую именно сумму он передавал продавцу.
Соответственно, если спор перейдет в судебное разбирательство, претендовать он сможет только на ту сумму, которая будет указана в договоре.
Пакет документов
В пакет документов. необходимых для осуществления купли-продажи квартиры, входит:
Налог
В 2017 году никаких существенных изменений относительно налогов в части продажи наследственного имущества в законодательные акты внесено не было.
Ставка по налогу остается прежней и составляет 13%.
Многие владельцы наследственных квартир стараются выждать время и не продают имущество в течение трех лет. Именно после указанного времени платить налог не придется.
Кто не платит?
От уплаты налога освобождаются следующие категории лиц:
Главным условием является своевременное предоставление заявление и документов, указывающих на право получить льготу. Документы подаются в налоговый орган.
Договор продажи квартиры с обременением должен включать все условия сделки.
Какую декларацию заполнять при продаже квартиры? Читайте здесь .
Какие документы нужны для продажи квартиры? Подробная информация в этой статье .
Возможные проблемы
Если лицо своевременно вступило в наследство и оформило необходимые документы, проблем возникнуть не должно. Но имеются обстоятельства, которые не зависят от сторон сделки.
Наиболее распространенной является ситуация, при которой:
Свое право на квартиру они имеют право заявить в судебном порядке. И если суд оценит все обстоятельства дела и придет к выводу, что заявители имеют право на спорный объект, сделка может быть аннулирована.
Даже если квартира была получена по завещанию, всегда имеется шанс, что найдется обделенный наследник, который попробует данное завещание оспорить.
Как уберечь себя и свое имущество от возможных непредвиденных ситуаций:
- Продажу имущества следует проводить только в том случае, если имеется документ, подтверждающий факт отсутствия других наследников.
- Продавец должен получить официальный отказ от наследства лиц, имеющих право на квартиру.
- Нотариус при оформлении наследства должен внимательно изучить все документы и установить полный круг наследников.
Но даже если все указанные процедуры будут соблюдены, всегда имеется шанс возникновения непредвиденных ситуаций, которые могут повлечь за собой риски определенного характера.
Поэтому для осуществления сделки по продаже квартиры лучше всего привлечь профессионального юриста, разбирающегося в наследственных делах и имеющего опыт в проведении сделок с наследственным имуществом.
На видео о сделках с унаследованным жильем
Источники:
Следующие консультации:
- Переходит ли право бессрочного постоянного пользования по наследству
- Наследство автомобиля после смерти владельца
Комментариев пока нет!